Шахрайство з сертифікатами єВідновлення: як продавцю квартири не стати співучасником злочину
#кримінальна відповідальність
#шахрайство
#купівля продаж майна
#нерухомість
час читання 7 хв.
Автор статті: Сергій Березин
Юридична відповідність:
Проніна Віра Миколаївна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #№1035 від 23.02.2007
Дата останнього оновлення:
12.09.2026
Житлові сертифікати – це великі гроші, а там, де фігурує державна компенсація, неминуче з'являються тіньові махінації. Кінцевою ланкою таких злочинних планів часто стає нічого не підозрюючий продавець квартири, який спокушається на вигідну пропозицію.
У статті ви знайдете відповіді на такі питання:
Чи безпечно продавати квартиру за сертифікат? ➽ Так, якщо угода проходить за реальною ринковою вартістю і без прихованих домовленостей про повернення частини коштів покупцю.
Що буде, якщо завищити ціну квартири в договорі? ➽ Правоохоронні органи розцінять це як змову. Продавець ризикує стати фігурантом справи за заволодіння державними коштами, де застосовується ст. 190 КК України.
Як діє перевірка сертифіката єВідновлення? ➽ Легітимність документів, історію покупця та економічну обґрунтованість угоди має перевіряти профільний адвокат Актум під час юридичного аудиту.
Експертну аналітику цього матеріалу забезпечила Віра Проніна, провідний адвокат об'єднання Актум. Віра Миколаївна поєднує практику захисту у кримінальних провадженнях (White-Collar Crime) із супроводом складних угод з нерухомістю. Вона допомагає власникам житла обходити шахрайські пастки та проводити розрахунки за державними програмами виключно в правовому полі.
Звідки беруться фіктивні документи та як працюють корупційні схеми єВідновлення
Згідно з останніми журналістськими розслідуваннями, корупційні схеми в державній програмі часто починаються ще на етапі оцінки пошкоджень майна. До зловживань бувають прямо причетні корумповані представники місцевої влади та місцева комісія, яка інспектує об'єкти і формує фіктивні висновки про тотальне руйнування будинку, який насправді потребує лише ремонту.
Також правоохоронці фіксують кричущі випадки, коли громадяни самостійно пошкоджують своє житло.
Власники навмисно руйнують дахи або створюють наскрізні отвори в стінах, щоб неправомірно підігнати стан об'єкта під критерії повної компенсації. Отримавши такий «брудний» документ, шахраям потрібно перевести його в готівку. Для цього їм потрібен реальний об'єкт нерухомості та поступливий продавець.
Дійсно, реальні алгоритми роботи правоохоронної системи при розгляді таких справ мають свої особливості. Слідчі ніколи не розглядають махінації з бюджетними грошима ізольовано. Зазвичай власники квартир керуються хибною логікою та сподіваються, що відповідальність за підроблений сертифікат понесе виключно покупець. Проте на практиці державна машина розплутує весь злочинний ланцюжок від початку до кінця. Якщо договір купівлі-продажу має хоча б найменші ознаки фіктивності, штучного завищення ціни або прихованих домовленостей, продавець неминуче розділить кримінальні наслідки разом із шахраями та недобросовісними чиновниками.
Схема з відкатом: шахрайські схеми єВідновлення та втягування продавців
Програма «єВідновлення» стала одним із ключових механізмів компенсації громадянам за зруйноване внаслідок війни житло. Отриманий житловий сертифікат може бути використаний для придбання нового об’єкта нерухомості, а всі розрахунки проходять під контролем держави. Проте значні суми компенсацій породжують і ризики зловживань, які можуть мати серйозні кримінально-правові наслідки не лише для отримувача сертифіката, а й для інших учасників угоди.
Приклад схеми з відкатом та продаж квартири за сертифікат єВідновлення ризики
Уявімо ситуацію. Громадянин “А” отримує сертифікат «єВідновлення» на суму 1,5 млн грн нібито за знищений будинок. Він знаходить квартиру громадянина “Б”. Ринкова вартість квартири та її експертна оцінка становлять 1,2 млн грн. Однак покупець пропонує оформити договір купівлі-продажу на всю суму сертифіката – 1,5 млн грн, а різницю у 300 тис. грн після проведення розрахунків поділити між собою. Продавець погоджується, адже отримує додатковий дохід без видимих ризиків.
Через певний час правоохоронні органи встановлюють, що сертифікат був отриманий на підставі підроблених документів або взагалі є фальшивим. Відомості вносяться до ЄРДР, а щодо громадянина “А” розпочинається кримінальне провадження за ч. 5 ст. 190 КК України – шахрайство в особливо великих розмірах. На цьому етапі виникає питання: чи нестиме відповідальність громадянин “Б”?
Віра Проніна зауважує: «Пропозиція поділити різницю після проведення розрахунків є класичною кримінальною пасткою. Для слідчого ці 300 тисяч гривень так званого відкату стануть беззаперечним доказом вашого корисливого мотиву та перетворять вас на співучасника у розкраданні державного бюджету».
Коли настає кримінальна відповідальність за шахрайство з бюджетом для продавця
З точки зору кримінального права все залежить від обізнаності та ролі продавця у реалізації схеми. Сам факт продажу квартири особі, яка згодом виявилася шахраєм, ще не робить продавця злочинцем. Однак ситуація кардинально змінюється, якщо буде доведено, що він усвідомлював незаконний характер дій покупця та сприяв їх реалізації.
Ключовим доказом може стати домовленість про штучне завищення ціни договору. Якщо квартира об’єктивно коштує 1,2 млн грн, але сторони навмисно оформлюють правочин на 1,5 млн грн виключно для освоєння всієї суми сертифіката та подальшого розподілу надлишку, це свідчить про узгодженість дій. У такому випадку слідство може розглядати продавця не як потерпілого, а як співучасник злочину – пособника або навіть співвиконавця залежно від встановлених обставин.
Особливу увагу правоохоронці звертатимуть на такі доказові бази:
листування сторін у месенджерах та записи телефонних розмов;
свідчення рієлторів, нотаріусів та інших учасників угоди;
рух коштів на банківських рахунках після офіційного продажу;
обставини оцінки майна та реальну економічну обґрунтованість ціни договору.
Якщо буде підтверджено, що продавець погодився на схему заради отримання частини незаконно отриманих бюджетних коштів, він ризикує понести відповідальність нарівні з основним фігурантом.
Продаж квартири за сертифікат євідновлення ризики та цивільні наслідки
Крім кримінальних наслідків, існують і цивільно-правові ризики. Держава може вимагати повернення незаконно виплачених коштів, а укладені правочини можуть стати предметом судового оскарження. У результаті продавець ризикує не лише отримати статус підозрюваного, а й втратити отримані кошти та понести додаткові фінансові втрати.
Практика показує, що найбільш небезпечними для учасників ринку нерухомості є саме «безневинні» домовленості про завищення вартості об’єкта або повернення частини коштів після укладення договору. Те, що на перший погляд виглядає як вигідна угода, у разі викриття може бути кваліфіковане, як участь у заволодінні бюджетними коштами шляхом обману. Тому будь-які операції із сертифікатами «єВідновлення» повинні здійснюватися виключно за реальною ринковою вартістю майна, а продавець має критично оцінювати пропозиції покупця, особливо якщо вони передбачають отримання «додаткового заробітку» поза межами законної ціни нерухомості.
«Кримінальне провадження майже завжди супроводжується арештом майна. У підсумку продавець ризикує опинитися в найгіршій ситуації: квартиру заарештовано як речовий доказ, договір оскаржується, а незаконно отримані кошти держава вимагає повернути в повному обсязі», – розповідає адвокат.
Таблиця. Ознаки законної та фіктивної угоди за програмою єВідновлення
| Критерій оцінки |
|---|
| Вартість нерухомості |
| Фінансові розрахунки |
| Експертна оцінка |
| Кримінальні наслідки |
| Законна угода |
| Відповідає середній ринковій ціні на аналогічні об'єкти |
| Вся сума залишається на рахунку продавця після угоди |
| Проводиться незалежним оцінювачем з оглядом об'єкта |
| Відсутні |
| Ознаки шахрайства (схема з відкатом) |
| Штучно завищена під точний номінал сертифіката |
| Продавець повертає частину коштів готівкою або переказом покупцю |
| Часто замовляється у «своїх» спеціалістів без виїзду на місце |
| Ризик притягнення за ч. 5 ст. 190 ККУ (співучасть у шахрайстві) |
| Критерій оцінки | Законна угода | Ознаки шахрайства (схема з відкатом) |
|---|---|---|
| Вартість нерухомості | Відповідає середній ринковій ціні на аналогічні об'єкти | Штучно завищена під точний номінал сертифіката |
| Фінансові розрахунки | Вся сума залишається на рахунку продавця після угоди | Продавець повертає частину коштів готівкою або переказом покупцю |
| Експертна оцінка | Проводиться незалежним оцінювачем з оглядом об'єкта | Часто замовляється у «своїх» спеціалістів без виїзду на місце |
| Кримінальні наслідки | Відсутні | Ризик притягнення за ч. 5 ст. 190 ККУ (співучасть у шахрайстві) |
Як сертифікат єВідновлення ризики продавця перетворює на співучасть
Особливий інтерес у таких справах становить не сам факт підробленого сертифіката, а поведінка продавця нерухомості. Судова практика у справах про шахрайство з бюджетними коштами традиційно виходить із того, що співучасть може проявлятися не лише в активному заволодінні коштами, а й у створенні умов для реалізації злочинного плану. Якщо продавець погоджується на штучне завищення вартості об'єкта та отримання частини «надлишкових» коштів, він фактично стає бенефіціаром схеми.
Завищення ціни квартири наслідки та позиція слідства
Для правоохоронних органів саме завищення ціни нерухомості часто є одним із ключових індикаторів можливої фіктивності операції. Якщо експертна оцінка квартири становить 1,2 млн грн, а договір укладається на 1,5 млн грн без об'єктивних ринкових причин, слідство може розцінювати це, як доказ попередньої змови між сторонами. У таких випадках перевіряються не лише документи, а й телефонні переговори, листування у месенджерах, рух коштів та подальше використання отриманих сум.
Цікаво: Сама архітектура програми «єВідновлення» побудована таким чином, щоб мінімізувати подібні ризики: кошти перераховуються продавцю після укладення договору купівлі-продажу через спеціальний механізм житлового сертифіката, а придбане житло має низку законодавчих обмежень щодо відчуження.
Водночас на практиці найслабшим місцем будь-якої державної програми залишається людський фактор. Продавці нерідко вважають, що відповідальність за законність сертифіката лежить виключно на покупцеві. Проте кримінальне право оцінює не формальний статус особи, а її обізнаність та умисел. Якщо буде доведено, що продавець розумів незаконний характер походження коштів або свідомо погодився на схему з «розподілом залишку», його процесуальний статус може швидко змінитися зі свідка на підозрюваного.
Саме тому у справах щодо компенсацій, грантів, державних субсидій та програм відновлення нерухомості найнебезпечнішим є не підроблений документ, а спокуса «допомогти» обійти правила за винагороду. Часто саме ці 300 тисяч гривень «легкого заробітку» згодом перетворюються на тривалий процес доведення своєї невинуватості.
«Єдиний надійний спосіб захистити себе – це професійний юридичний аудит до підписання будь-яких паперів. Ми детально перевіряємо не лише самого покупця, а й усю історію отримання ним державної компенсації, щоб виключити найменші ризики для нашого клієнта», — зазначає Віра Проніна.
Це правило стосується будь-яких правочинів, зокрема якщо вам потрібне безпечне оформлення чи продаж нерухомості з-за кордону.
FAQ (Часті запитання)
Що робити, якщо покупець пропонує доплатити готівкою різницю за сертифікат?
Не погоджуватися. Будь-які приховані доплати або маніпуляції з поверненням частини державних грошей готівкою правоохоронні органи розцінюють як пряму співучасть у розкраданні бюджетних коштів.
Чи несе нотаріус відповідальність за фіктивну угоду по єВідновлення?
Нотаріус перевіряє формальну дійсність документів та відсутність арештів у реєстрах. Він не несе відповідальності за те, що місцева комісія видала сертифікат з порушеннями, або якщо сторони приховали реальну мету завищення ціни.
Як адвокат Актум перевіряє безпечність угоди купівлі-продажу?
Адвокат здійснює глибокий юридичний аналіз: перевіряє історію походження житлового сертифіката, аналізує покупця по судових та кримінальних реєстрах, а також оцінює економічну обґрунтованість умов договору.
Чи гарантує експертна оцінка повний захист від претензій слідства?
Сама по собі – ні. Якщо ціна в договорі штучно підігнана під номінал сертифіката і суттєво відрізняється від реального ринку, слідство обов'язково призначить власну судово-економічну експертизу.
Які головні ризики несе шахрайство єВідновлення для власника майна?
Продавець ризикує отримати статус співучасника (пособника) злочину, що загрожує конфіскацією майна, визнанням договору недійсним та реальним тюремним строком.
Як доводять умисел продавця у корупційній схемі?
Слідство аналізує листування в месенджерах, банківські транзакції, проводить допити свідків та рієлторів. Будь-яке обговорення «відкату» стане беззаперечним доказом змови.
Як супровід угоди купівлі продажу квартири мінімізує кримінальні ризики?
Присутність адвоката не лише гарантує законність оформлення паперів, але й відлякує шахраїв ще на етапі попередніх переговорів, оскільки вони уникають угод із жорстким правовим контролем.