Як безпечно оформити чи продати нерухомість з-за кордону: інструкція для власників та покупців
#нерухомість
#оформлення майна
#купівля продаж майна
час читання 10 хв.
Автор статті: Наталія Ладижинська
Юридична відповідність:
Прудникова Наталя Георгіївна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #№3692 від 22.12.2010
Дата останнього оновлення:
18.07.2025
Повномасштабне вторгнення на територію України змусило мільйони українців покинути свої домівки та виїхати за кордон. Водночас життя триває, і нерідко виникає необхідність вирішувати важливі питання, пов'язані з майном, зокрема, нерухомістю. Як продати квартиру, якщо власник за кордоном, або як купити квартиру в Україні, якщо ти за кордоном? Ці питання стали особливо актуальними.
Законодавство України передбачає механізми, які дозволяють проводити такі операції, навіть якщо власник майна перебуває за межами країни. У цій статті, ми розглянемо які необхідні документи для переоформлення майна з-за кордону, надамо практичні поради та розкажемо які ризики можуть спіткати продавця та покупця при оформленні таких договорів.
Однак, щоб уникнути ризиків та захистити свої права - важливо знати всі нюанси та довіряти розв'язання таких питань перевіреним фахівцям.
Як переоформити нерухомість, перебуваючи за кордоном
Як «переписати» квартиру, якщо власник за кордоном? Це можливо кількома способами, основним з яких є використання довіреності. Зазначений документ дає повноваження іншій особі (представнику) діяти від вашого імені та у ваших інтересах.
Адвокат Наталя Прудникова зауважує: Оформлення договору щодо майна за довіреністю є цілком законною процедурою, за умови що її правильно посвідчили, а власник на час угоди не відкликав її та не помер, що досить важко перевірити, якщо він перебуває в іншій країні.
Види довіреностей для операцій з нерухомістю
Генеральна довіреність
Надає широкі повноваження та дозволяє представнику вчиняти будь-які юридичні дії від імені довірителя, зокрема продаж нерухомості в Україні, її оформлення, управління майном тощо. Однак, варто бути вкрай обережним з таким дорученням, оскільки наявні ризики зловживання повноваженнями.
Спеціальна довіреність
Обмежує повноваження представника конкретними діями, наприклад, лише продажем будинку за конкретною адресою. Цей вид доручення є більш безпечним для власника.
Хто може бути представником за довіреністю?
Представником може бути будь-яка повнолітня та дієздатна особа, якій ви довіряєте. На практиці, ними найчастіше виступають близькі родичі, друзі або юристи/адвокати. Обираючи представника, пам’ятайте, що він матиме доступ до вашої власності та важливих документів.
Наскільки угода з продажу або переоформлення майна є законною та безпечною?
Оформлення договору щодо майна за довіреністю є цілком законною процедурою, за умови що її правильно посвідчили, а власник на час угоди не відкликав її та не помер, що досить важко перевірити, якщо він перебуває в іншій країні. Покупцям я б все-таки радила оминати оформлення угод за довіреністю з-за кордону. Або, як мінімум, виходити із власником на відеозв'язок, щоб під час підписання угоди пересвідчитись, що це реальна жива людина. — зазначає Наталя Прудникова, адвокатка, заступниця керуючого партнера Адвокатського об’єднання «Актум» .
Як правильно оформити довіреність за кордоном?
Оформлення довіреності за кордоном має свої особливості, які необхідно враховувати для його юридичної сили в Україні. Так, довіреність можна у консульстві або у місцевого нотаріуса.
Оформлення довіреності в українському консульстві/дипломатичному представництві
Це найпростіший та найнадійніший спосіб. Представник українського консульства посвідчує довіреність відповідно до вимог українського законодавства. Така довіреність є чинною на території України без додаткової легалізації чи апостилю.
Необхідні документи:
Паспорт громадянина України.
Ідентифікаційний код.
Дані про представника (ПІБ, паспортні дані, ідентифікаційний код, місце проживання).
Чітко сформульований перелік повноважень, які ви надаєте представнику (наприклад, «право продати квартиру за адресою...», «право підписувати документи...», «право одержувати гроші...» тощо).
Зазвичай, потрібно попередньо записатися на прийом до консульства, подати заяву та необхідні документи. Після перевірки та складання тексту довіреності, представник консульства її посвідчує.
Крім цього, вас попросять оплатити консульський збір. У більшості установ це роблять через термінал на місці. Як правило, ставка оплати складає – 28 євро за посвідчення довіреності на право розпорядження та користування майном, у випадку якщо представниками особи (довірителя) є діти, батьки або другий з подружжя. Якщо представниками є особи інших ланок споріднення або ж взагалі не рідна особа – 55 євро.
Основними недоліками такого виду посвідчення довіреності є розташування консульства та черги. Зазвичай, консульство має точкове розташування - у великому місті країни. Якщо ви проживаєте не у ньому - то у вас можуть виникнути складнощі з логістикою та додаткові витрати.
Потрібно зазначити, що найкращим варіантом і для покупців, і для продавців, коли довіреність оформлена саме у консульській установі України. Чому? У консульській установі довіреність робиться українською мовою, без перекладу та згідно з законодавством України. Підпис завіряється в консульстві, і така довіреність напряму передається в Україну з правоустановчими документами на довірену особу і тоді ця довірена особа підписує договір відчуження майна — зазначає адвокатка АО «Актум» Наталя Прудникова.
Оформлення довіреності у місцевого нотаріуса за кордоном
Якщо у вашій країні перебування немає українського консульства або ви не можете до нього дістатися, довіреність можна оформити у місцевого іноземного нотаріуса. Однак, така довіреність потребуватиме додаткової процедури легалізації для використання в Україні. Отже, як оформити генеральну довіреність за кордоном у місцевого нотаріуса?
Ваші дії повинні бути наступні:
Знайдіть місцевого нотаріуса, який розуміє ваші потреби та готовий посвідчити довіреність відповідно до вимог українського законодавства (бажано, щоб текст був одразу двома мовами або був перекладений).
Довіреність має бути перекладена українською мовою. Переклад має бути нотаріально засвідчений.
Після цього довіреність потребує апостиля (якщо країна перебування є учасницею Гаазької конвенції 1961 р.) або консульської легалізації (якщо країна не є учасницею Конвенції).
Наталя Прудникова радить: Перед походом до нотаріуса та проведенням зазначених процедур, я раджу обов’язково звернутися до юриста з нерухомості саме в Україні, щоб він підготував текст відповідної довіреності. Адже вона має відповідати українському законодавству. Потім вже іноземний нотаріус засвідчує ваш підпис на підготовленому тексті. Довіреність може бути посвідчена, як українською мовою, так і мовою країни перебування. Так, у країнах Євросоюзу, в Канаді та в США, це зробити досить легко. Загалом це чи не 125 країн, з якими проходження процедури легалізації скасовано. Якщо ж існує відповідний договір між країнами, наприклад Польща, Молдова, Грузія – апостиль або легалізація не потрібен.
Апостиль і легалізація документів
Фактично є два види підтвердження дійсності документів за кордоном – це апостиль та легалізація. І апостиль, і легалізація мають на меті підтвердження автентичності документів, підпису, печатки, штампу для надання йому законної сили за кордоном, але мають деякі відмінності
Процедура апостилювання
Апостиль — це спеціальний штамп, який проставляється на офіційних документах, виданих в одній країні, і призначений для їх визнання в іншій країні, що підписала Гаазьку конвенцію 1961 року. Основна мета апостиля – спрощення процедури та пришвидшення легалізації документів.
Апостиль проставляється уповноваженими органами країни, яка видала документ. У більшості країн цим займаються Міністерства юстиції, Міністерства закордонних справ.
Накладення апостиля використовується для всіх офіційних документів, виданих за кордоном, які ви плануєте використовувати в Україні, якщо країна видачі є учасницею Гаазької конвенції, наприклад Німеччина, Франція, Чехія, Бельгія тощо.
Строки отримання апостиля, як правило, складають від 1 до 5 днів. Вартість апостиля значно варіюється залежно від країни та типу документа. Зазвичай це державний збір, який може становити від кількох десятків до сотень євро або доларів. Наприклад, у Польщі це може бути близько 60-100 злотих, у Німеччині – від 20 до 50 євро, у США – 20 доларів за документ. Рекомендуємо уточнювати актуальні ціни на сайтах відповідних міністерств країни, де оформлюється документ.
Консульська легалізація документа
Легалізація – це послідовна верифікація документа у різних установах, таких як Міністерство закордонних справ, консульство/посольство в Україні, а потім у консульстві іноземної держави. Процедура легалізації починається із засвідчення документа в міністерствах України, наступний крок – нотаріальне завірення та переклад і, на завершення – печатка консульства іноземної держави.
Строки легалізації, як правило, складають – до 30 днів. Вартість оформлення такого документа залежить від його виду, терміновості та органу, який здійснює легалізацію.
Типові помилки у складанні довіреності
Навіть незначна помилка в довіреності може призвести до її недійсності та, як наслідок, до неможливості вчинення правочину з нерухомістю.
Неточне або неповне формулювання повноважень.
Доручення має чітко вказувати, які саме дії може вчиняти представник. Наприклад, якщо йдеться про продаж нерухомості, має бути зазначено, що представник має право підписувати договори купівлі-продажу, отримувати кошти, подавати документи для державної реєстрації тощо.
Відсутність обов'язкових даних.
Повна інформація про довірителя та представника (ПІБ, паспортні дані, ідентифікаційний код, адреса) є критично важливою.
Неправильне нотаріальне посвідчення або відсутність легалізації/апостилю.
Без належного нотаріального посвідчення та, за необхідності, апостилю чи легалізації, доручення не матиме юридичної сили в Україні.
Некоректний строк дії довіреності.
Ст. 247 Цивільного кодексу України визначає, що строк довіреності встановлюється у самому документі. Якщо строк доручення не встановлений, воно зберігає чинність до припинення дії. Однак, краще завжди вказувати конкретний строк. Довіреність видана з передорученням, не може перевищувати термін дії основного (первинного) документа.
Довіреність без права передоручення.
Якщо ви не хочете, щоб ваш представник передав свої повноваження третій особі, це має бути чітко зазначено в довіреності.
Щоб уникнути помилок і правильно оформити довіреність на продаж будинку, квартири чи іншого майна, все ж рекомендуємо звернутись за юридичною допомогою. Практикуючий юрист точно має актуальний зразок доручення на продаж квартири чи іншої нерухомості з актуальними змінами, що забезпечить вам оформлення без помилок.
Що перевіряти покупцю, якщо угода проводиться через представника за довіреністю?
Для покупця нерухомості, коли угода укладається через представника власника, особливо важливо провести ретельну перевірку всіх документів та повноважень представника, щоб уникнути ризиків. На що саме звернути увагу?
Документи, які стосуються об'єкта нерухомості.
У пріоритеті перевірки оригінали правовстановлюючих документів на нерухомість. Зазвичай це нотаріальний договір, свідоцтво, рішення суду тощо. Обов’язково потрібно перевіряти витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно та технічний паспорт. Також варто звірити технічний план із реальним об’єктом та перевірити документи продавця, зокрема його паспорт. Крім того, необхідно перевірити наявність зареєстрованих осіб у квартирі (будинку) та, у разі наявності таких, зняти їх з реєстрації. Перевірити відсутність боргів по комунальним платежам, — зазначає Наталя Прудникова.
При певних особливостях угоди треба перевірити наявність письмової, посвідченої нотаріально, згоди одного з подружжя, як продавця, так і покупця. Та звіт про оцінку майна — для обрахування витрат при посвідчені угоди.
Довіреність та документи які стосуються власника та довіреної особи
Наші адвокати (юристи) з нерухомості рекомендують взагалі уникати таких угод через довіреність та робити це напряму з власником, а якщо вже оформляєте нерухомість таким чином тоді обов'язково контактувати безпосередньо з продавцем, а не тільки з довіреною особою. Чому?
Оформити угоду за довіреністю, це начебто законна процедура і тут немає ніяких порушень, але для покупців є великі ризики шахрайства, тому мінімум який треба зробити – це бути в контакту з безпосереднім власником майна. Річ у тому, що коли оформляється угода по довіреності, яка була оформлена на території України, то нотаріус безпосередньо перед оформленням договору купівлі-продажу може напряму перевірити у відповідному Реєстрі актуальність довіреності, чи вона не скасована, чи не помер власник. Довіреність, навіть оформлена правильним чином за кордоном втрачає чинність, якщо людина, яка є власником майна, що ми хочемо придбати, померла, а довірена особа із корисливих мотивів, могла просто не повідомити про це покупця. Таким чином, формально нотаріус не порушує закону, якщо оформить угоду за такою довіреністю (не знаючи що людина померла), але якщо почнуться судові спори від спадкоємців, то фактично угоду можуть визнати недійсною — роз'яснює адвокат.
Саме тому, рекомендуємо виходити на відеозв'язок із продавцем нерухомості безпосередньо перед підписанням договору, щоб переконатись що особа жива, в контакті та усвідомлює свої дії.
Основне правило – виваженість. Якщо людина не на зв'язку, тоді обов'язково вимагати підписання угоди саме тоді, коли покупець (власник) особисто зможе вийти на зв'язок.
Довіреність – це підстава підписати угоду купівлі-продажу, але це не означає, що ви не маєте права спілкуватись із безпосереднім покупцем/власником.
Крім цього, ми у своїй практиці застосовуємо такий вид перевірки, як електронно-цифровий підпис. Як це працює? Безпосередньо перед підписанням угоди, власник майна, через Дія-підпис підтверджує ще раз своїм ЕЦП відповідну заяву, що він згоден на продаж майна, не скасував угоду, і хоче продати нерухомість. Це не є обов'язковим варіантом і нічим не передбачено, але може підстрахувати покупця.
Висновок
Продаж нерухомості за кордоном або її купівля в Україні, перебуваючи поза межами країни, є цілком реальною процедурою, але вимагає максимальної уважності та правової грамотності. В умовах воєнного стану ризики зростають, тому критично важливо дотримуватися всіх норм закону, ретельно перевіряти документи та звертатися за допомогою до кваліфікованих юристів. Ваша обачність та професійний юридичний супровід – запорука успішної та безпечної угоди.
Адвокатське об'єднання «Актум» надає повний юридичний супровід угод з нерухомістю, зокрема тих, що укладаються дистанційно. Наші фахівці допоможуть вам з перевіркою документів, оформленням довіреності, супроводом угоди та мінімізацією ризиків.
Часті запитання та відповіді
Чи можна оформити довіреність без апостиля?
Так, довіреність можна оформити без апостиля. Вона має бути посвідчена консульством або дипломатичним представництвом України за кордоном. Така довіреність має юридичну силу на території України. Якщо ж довіреність оформлена місцевим нотаріусом у країні, яка є учасницею Гаазької конвенції, то апостиль є обов'язковим. Якщо країна не є учасницею конвенції, то потрібна консульська легалізація.
Як перевірити законність угоди з представником?
Щоб убезпечити себе від шахрайських дій при переоформленні майна з представником власника, перш за все, потрібно перевірити легітимність довіреності. Вона повинна мати термін дії, апостиль або консульську легалізацію, або бути правильно завірена нотаріально. Крім цього, обов'язково зв'яжіться з безпосереднім власником, щоб впевнитись в його намірі продати майно. Також не зайвим буде перевірити саму нерухомість та звернутись за кваліфікованою юридичною допомогою.
Які ризики переоформлення під час війни?
Найпоширеніший ризик при переоформленні майна під час війни – це недобросовісність представників та спекуляція ситуацією. Багато українців сьогодні знаходяться у вимушених рамках, що обмежує у вчиненні певних юридичних дій. Це може бути, перебування особи за кордоном або мобілізація.
Крім цього, не виключено неправильне оформлення довіреності, обмеження у розпорядженні майном та інше.
Скільки коштує апостиль у різних країнах?
Вартість апостиля може суттєво відрізнятися залежно від країни, де він проставляється. Ось орієнтовні ціни в деяких країнах:
Польща: приблизно 60-100 злотих.
Німеччина: від 20 до 50 євро.
США: близько 20 доларів за один документ.
Канада: від 100 канадських доларів.
Велика Британія: від 30 фунтів стерлінгів.
Для отримання точної інформації щодо вартості та процедури апостилювання рекомендується звертатися безпосередньо до консульських установ України у країні вашого перебування або до відповідних міністерств, які займаються проставленням апостиля (зазвичай це Міністерство закордонних справ або Міністерство юстиції).
Адвокатське об'єднання «Актум» має великий досвід надання юридичної допомоги та супроводу справ, пов'язаних з дистанційним оформленням та продажем нерухомості. Ми постійно відстежуємо зміни у законодавстві та готові надати актуальну інформацію та допомогу у будь-яких питаннях, пов'язаних із операціями з нерухомістю під час війни.