Переоформлення майна під час війни: правові ризики, актуальні зміни та поради для захисту власності
#купівля продаж майна
#оформлення майна
#нерухомість
час читання 15 хв.
Автор статті: Наталія Ладижинська
Юридична відповідність:
Прудникова Наталя Георгіївна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #№3692 від 22.12.2010
Дата останнього оновлення:
30.07.2025
Війна в Україні докорінно змінила багато аспектів життя, і сфера майнових відносин не є винятком. Переоформлення права власності на майно: продаж квартири у воєнний стан, переоформлення будинку під час воєнного стану, дарування чи спадкування – сьогодні супроводжується низкою ускладнень та правових ризиків, про які важливо знати, щоб убезпечити свої майнові права. В умовах воєнного стану та постійних змін у правовому полі, зростає ймовірність зіткнутися з шахрайськими схемами, а також з обмеженнями, що можуть виникнути через мобілізацію або наявність виконавчих проваджень. Це робить порядок переоформлення нерухомого майна (купівлю-продаж нерухомості під час воєнного стану), вкрай відповідальним кроком.
В умовах реалій сьогодення, ми б хотіли надати вичерпну інформацію щодо актуальності змін законодавства 2024-2025 років, роз'яснити потенційні ризики, а також запропонувати практичні поради для захисту вашої власності та перевірки угод, що укладаються. Розглянемо, як уникнути пасток, перевірити добросовісність нотаріусів, рієлторів, а також коректність документів на саме майно, щоб запобігти визнанню угод недійсними та ще багато цікавого.
За будь-яких позитивних чи негативних обставин, які виникли як наслідок купівлі/продажу чи переоформлення майна, пам'ятайте, що адвокати Адвокатського об'єднання Актум готові надати кваліфіковану юридичну допомогу та супровід на кожному етапі, гарантуючи захист ваших прав та інтересів.
Законодавчі зміни та актуальні умови/правила щодо переоформлення майна - 2025
Війна внесла суттєві корективи у правові механізми, що регулюють переоформлення права власності на майно. Протягом 2022-2025 рр. законодавці швидко реагували на виклики, щоб адаптувати систему до умов воєнного стану, прагнучи при цьому зберегти стабільність та захистити права власників.
Так, наразі не можна проводити операції з майном, що розташоване на тимчасово окупованих територіях за російським законодавством. Відповідно, якщо угода була здійснена за подібним принципом на тимчасово окупованій території, такий правочин буде недійсним в Україні. Також, значно посилилися вимоги до перевірки сторін угоди.
Окрім цього, для забезпечення контролю було затверджено спеціальний перелік нотаріусів, які мають право здійснювати нотаріальні дії щодо цінного майна. Це означає, що не кожен нотаріус може оформити продаж квартири або будинку у воєнний стан. До списку включаються лише ті фахівці, які відповідають певним критеріям, пройшли додаткові перевірки та перебувають у безпечних регіонах. Такий підхід мінімізує ризики зловживань та спроб незаконного переоформлення права власності на майно.
Нові вимоги до реєстрів
Були введені й нові вимоги до порядку внесення даних у реєстри. Зокрема, йдеться про значне посилення перевірок у Державному реєстрі речових прав. Це стосується обов'язкової верифікації осіб, посилення вимог до електронного цифрового підпису, а також необхідності ретельної перевірки відсутності будь-яких обтяжень на майно (арештів, іпотек, заборон, наявність штрафів або відкритих виконавчих проваджень). Всі ці заходи покликані підвищити надійність даних та зменшити ризики незаконних операцій, забезпечуючи прозорість порядку переоформлення нерухомого майна.
Як зміни вплинули на продаж нерухомості у 2022–2025 роках
Законодавчі зміни суттєво вплинули на продаж нерухомості у воєнний стан. Наприклад, до 2023 року відчуження майна за дорученням було майже неможливим, що ускладнювало операції для осіб, які перебувають за кордоном. Проте, згодом були внесені зміни, які дозволили вчиняти нотаріальні дії за довіреністю, оформленою за кордоном, але з обов'язковою її легалізацією та дотриманням певних процедур.
Докладніше про всі нюанси купівлі продажу нерухомості з закордону у нашому матеріалі «Як безпечно оформити чи продати нерухомість з-за кордону: інструкція для власників та покупців».
Говорячи про оформлення нерухомого майна (квартира, будинок, земельна ділянка) за довіреністю, коли власник за кордоном - адвокатка Наталя Прудникова радить оформляти довіреність насамперед у консульській установі України в країні перебування. У такому разі цей документ буде повністю відповідати українському законодавству. Також краще попередньо проконсультуватись щодо необхідності нанесення на доручення апостиля або проведення консульської легалізації.
Так, у країнах Євросоюзу, в Канаді та в США, це зробити нескладно. Загалом це чи не 125 країн. Якщо ж існує відповідний договір між країнами, наприклад Польща, Молдова, Грузія – апостиль не потрібен. Натомість у деяких країнах може знадобитись консульська легалізація. Це складніша процедура, яка існує у країнах, які не підписали Гаазьку конвенцію, що скасовує легалізацію документів, такі як Емірати, Шрі-Ланка, Бразилія, Єгипет, — радить правниця
Крім цього, адвокатка акцентує: Оформлення договору щодо майна за довіреністю є цілком законною процедурою, за умови що її правильно посвідчили, а власник на час угоди не відкликав її та не помер, що досить важко перевірити, якщо він перебуває в іншій країні. Покупцям я б все-таки радила оминати оформлення угод з-за кордону за довіреністю. Або, як мінімум, виходити із власником на відеозв'язок, щоб під час підписання угоди пересвідчитись, що це реальна жива людина.
Адвокати Адвокатського об'єднання «Актум» постійно відстежують всі оновлення законодавства, що стосуються переоформлення майна, та готові надати вам фахову консультацію та супровід, щоб ваші угоди були максимально захищеними та законними.
Ризики для власників нерухомого майна під час війни
Навіть якщо законодавчі механізми адаптуються до реалій війни, переоформлення майна все одно несе в собі значні ризики. В умовах воєнного стану власники нерухомості можуть зіткнутися з ускладненнями або неможливістю розпорядження своїм майном. Розуміння ризиків — ключ до їх мінімізації та захисту вашої власності.
Мобілізація, штрафи, виконавчі провадження
Один із неочевидних, але суттєвих ризиків пов'язаний із мобілізацією. Особа, яка є власником нерухомості та проходить військову службу, може зіткнутися з обмеженнями у розпорядженні своїм майном. Хоча законодавство не забороняє укладати угоди військовослужбовцям, практична реалізація може бути ускладнена через перебування на службі, відсутність можливості особистої присутності у нотаріуса чи доступ до документів. Це може призвести до необхідності оформлення доручення на переоформлення нерухомого майна.
Крім цього, можуть бути відкриті виконавчі провадження щодо власника через борги за: комунальні послуги, кредити, аліменти або штрафи. Зараз поширеними є ситуації, коли органи ТЦК та СП накладають штрафи на військовозобов'язаних за порушення правил військового обліку та передають постанову до органів Державної виконавчої служби. Наявність відкритого виконавчого провадження означає, що на майно може бути накладено арешт, що унеможливить будь-які дії з ним, включно з продажем квартири (переоформленням будинку) під час воєнного стану. Державний реєстр обтяжень рухомого майна та Єдиний реєстр боржників є тими інструментами, які дозволяють перевірити наявність таких обтяжень.
Можливість втрати майна через арешт у виконавчих провадженнях існують навіть для мобілізованих осіб. ЗУ «Про виконавче провадження» (зокрема, ст. 59) не робить винятків для військовослужбовців щодо накладення арешту на їхнє майно за наявність боргів. Це означає, що навіть перебуваючи на фронті, власник може дізнатися про арешт своєї квартири через несплачений штраф або прострочений кредит.
Арешт рахунків через несплату аліментів
Поширеним випадком, що може заблокувати переоформлення права власності на майно, є арешт рахунків або майна через несплату аліментів. Борг може виникати навіть у тих, хто добровільно сплачує аліменти. Такі ситуації зазвичай стаються коли один з батьків подає на іншого до суду, а він про це не знає. У такому разі борг виникає через законодавчу норму (ч. 1 ст. 191 СК України), відповідно до якої — аліменти присуджуються за рішенням суду від дня пред'явлення позову, а у разі подання заяви про видачу судового наказу — з дня подання такої заяви.
Стягувач звертається до суду. Суд може розглядати такі справи без боржника. При цьому аліменти почнуть нараховувати з дня звернення до суду. Потім може статися, що стягувач не отримав судовий наказ та не передав його у виконавчу службу. Фактично обмежень по строкам подання судового наказу до виконання немає. Головне, це має статись поки дитині не виповнилось 18 років. Саме через це і виникає борг. Виконавець, арештовуючи рахунки платника — діє в межах закону. Серед військових це поширена проблема. Вони фізично не можуть отримати судові виклики та відповідно, нічого про них не знають, — наголошує адвокатка Наталя Прудникова.
Як мінімізувати ризики?
Для мінімізації цих ризиків необхідна ретельна підготовка та всебічна перевірка. Перш за все, слід перевірити наявність будь-яких відкритих виконавчих проваджень щодо себе. Це можна зробити через державні реєстри. Своєчасна сплата боргів, податків та штрафів – найкращий спосіб уникнути обтяжень. Якщо у вас взагалі немає можливості слідкувати за цим, можливо є особа яку ви можете попросити про це або ж звернутись за допомогою адвоката.
Недійсні угоди купівлі/продажу та переоформлення майна
В умовах війни та постійних змін, що стосуються переоформлення нерухомого майна, питання дійсності угод стає критично важливим. Недійсна угода – це не просто помилка чи шахрайство, це ризик втратити майно і кошти. Розуміння того, що робить угоду недійсною, є першим кроком до захисту вашої власності.
Юридично, недійсна угода – це правочин, який не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Простими словами, це означає, що така угода не має законної сили. Причини для визнання угоди недійсною можуть бути різними: від порушення вимог закону та укладення її під впливом шахрайства до відсутності у продавця законних прав на майно, що відчужується. Наприклад, якщо продаж квартири у воєнний стан відбувся за підробленими документами або особою, яка не мала права її продавати, така угода може бути визнана недійсною.
Основні ризики
Одним з найсерйозніших викликів під час війни є зростання ризиків, пов'язаних із шахрайством. Це можуть бути:
Підробка документів. Фальсифікація правовстановлюючих документів на майно, паспортів, довіреностей. Сучасні технології дозволяють шахраям створювати дуже якісні підробки, що ускладнює їх виявлення без професійної перевірки.
Продаж арештованого майна. Спроби продати майно, на яке накладено арешт у рамках виконавчих проваджень (через борги, штрафи, заборгованість по аліментам тощо), або яке перебуває в заставі чи під іншим обтяженням. Незважаючи на посилені перевірки в реєстрах, шахраї можуть використовувати прогалини або відсутність актуальних даних.
Відчуження майна недієздатною особою Укладення угоди з особою, яка не усвідомлює значення своїх дій (наприклад, через психічні розлади), або без згоди органів опіки та піклування, якщо це необхідно.
Пам'ятайте, що обережність і професійна юридична підтримка – ваші найкращі союзники у питаннях переоформлення майна під час війни
Визнання угоди недійсною через продаж майна без згоди співвласника
Найпоширенішими є випадки продажу нерухомого майна без згоди співвласника. Яскравим прикладом є справа № 523/14489/15-ц, де дружина продала квартиру без згоди колишнього чоловіка. На момент продажу вони були розлучені, але об'єкт нерухомості був куплений парою ще під час шлюбу. Це вказує на те, що при підписанні договору купівлі/продажу квартири, юридично правильно було б додати до документів дозвіл чоловіка на продаж. Внаслідок шахрайських дій нотаріуса та дружини, чи то з неуважності, договір був заключений без цього документа. Відповідно чоловік мав право оскаржити його у суді, чим він і скористався.
Як наслідок, суд задовольнив позов чоловіка частково, визнавши договір купівлі-продажу недійсним.
Як безпечно підписати договір?
Підписання договору купівлі-продажу або переоформлення права власності на майно є кульмінацією всього процесу. Саме на цьому етапі закріплюються всі домовленості, і будь-яка помилка чи неточність можуть мати фатальні наслідки. В умовах війни та підвищених ризиків до цього етапу слід підходити з обережністю та відповідальністю.
Перевірка документів, реєстрів, продавця, умов договору
Перш ніж ставити свій підпис, необхідно провести комплексний аналіз усіх аспектів угоди. Це не просто формальність, а важливий етап перевірки, який захистить вашу власність та кошти.
Документи на майно. Ретельно перевірте всі правовстановлюючі документи на майно (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо). Зверніть увагу на відповідність даних у документах реальним показникам об'єкта. Чи збігаються площі, адреса, характеристики? Чи немає дописок, виправлень?
Державні реєстри - це ваш основний інструмент перевірки. Обов'язково перевірте:
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Чи дійсно продавець є власником? Чи немає на майні обтяжень (арештів, іпотек, заборон відчуження)?
Єдиний реєстр боржників. Чи немає у продавця непогашених боргів за виконавчим провадженням, що може стати підставою для арешту майна? Сюди ж входять штрафи, аліменти тощо.
Реєстр судових рішень. Перевірте, чи не фігурує продавець або об'єкт майна у судових спорах, що можуть вплинути на законність угоди.
Реєстр довіреностей. Якщо продаж квартири чи будинку у воєнний стан відбувається за дорученням на переоформлення нерухомого майна, обов'язково перевірте чинність та повноваження представника.
Перевірка продавця Переконайтесь, що продавець є саме тією особою, за яку себе видає. Звірте дані паспорта, ідентифікаційного коду. Важливо також перевірити його дієздатність. Якщо продавець перебуває у шлюбі, обов'язково вимагайте нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя на продаж спільного майна (ст. 65 Сімейного кодексу України).
Умови договору Уважно прочитайте кожний пункт договору. Чи всі умови зрозумілі? Чи зазначена реальна вартість майна? Чи немає прихованих комісій, умов, що обмежують ваші права? Особливу увагу зверніть на порядок розрахунків та терміни переоформлення права власності на майно.
Рекомендації для безпечного підписання
Присутність юриста або адвоката Навіть якщо ви провели самостійну перевірку, присутність вашого юриста під час підписання договору у нотаріуса є вкрай бажаною. Він зможе оперативно виявити невідповідності або «підводні камені», які можуть бути непомітні для неспеціаліста.
Оригінали документів Переконайтеся, що на момент підписання договору всі оригінали документів знаходяться у нотаріуса та доступні для огляду.
Чіткий порядок розрахунків Усі фінансові розрахунки мають бути прозорими та здійснюватися через банківські установи. Уникайте готівкових розрахунків, які важко відстежити та довести у разі виникнення проблем.
Практика оформлення майна «на дружину/батьків»: наслідки
Під час війни, в умовах невизначеності та бажання захистити свої активи, нерідко виникає ідея переоформлення майна на близьких родичів – дружину, чоловіка, батьків, дітей. Здається, що це простий спосіб убезпечити власність від потенційних ризиків, пов'язаних із мобілізацією, штрафами, виконавчими провадженнями або примусовим відчуженням. Проте, така практика має свої неочевидні, але значні юридичні наслідки та може призвести до непередбачуваних проблем у майбутньому.
Мова про те, що чоловіки переоформлюють все своє майно на дружину, побоюючись арешту майна, адже сьогодні, наприклад, ТЦК не може накладати арешт на майно військовозобов’язаного, але це може зробити виконавча служба. У грудні 2023 р. така можливість передбачалась, був зареєстрований проєкт Закону. Його потім зняли з розгляду, однак його поява спровокувала хвилю угод з переоформлення, — зазначає Наталя Прудникова.
Додаючи: Так, у випадку коли чоловік не з'являється за повісткою, його можуть притягнути до адмінвідповідальності і штрафу орієнтовно у 25,5 тис. грн. Якщо штраф не сплатити протягом 15 днів - сума подвоїться. Фактично про наявність штрафу людина дізнається коли виконавче провадження вже відкрито, а постанова підтягнулась в «Дію». Але на цьому етапі виконавець вже наклав арешт на майно.
Крім того, зважайте, що нерухоме майно, яке є єдиним житлом боржника, можуть виставити на продаж якщо сума боргу перевищує 160 тис. грн, фактично це декілька вчасно неоплачених штрафів за порушення правил військового обліку. Все це впливає на кількість угод з переоформлення майна, зокрема, тих, хто знаходиться за кордоном. У них ризик дистанційного нарахування штрафу теж є.
Ризики оформлення майна на членів сім'ї
Передача майна у власність іншої особи, навіть близького родича, тягне за собою повну втрату контролю над ним. Фактично, ви перестаєте бути власником, і це викликає низку потенційних ризиків:
Борги та зобов'язання нового власника Якщо особа, на яку оформлено майно, має або набуде у майбутньому борги, на це майно може бути накладено арешт у рамках виконавчих проваджень. Наприклад, якщо батьки взяли кредит і не змогли його погасити, банк може стягнути їхню власність, навіть якщо ви фактично її «переписали» на них для безпеки.
Непередбачувані дії нового власника Новий власник має повне право розпоряджатися майном на свій розсуд: продати його, подарувати, обміняти, передати в іпотеку без вашої згоди. Юридично ви вже не маєте права вето на ці рішення.
Спадкування У разі смерті нового власника, майно буде успадковане за законом його спадкоємцями, а не тією особою, яка фактично «переписала» на нього свою власність. Це може призвести до складних судових спорів та втрати майна для істинного «власника».
Всі перелічені ризики будуть діяти у тому випадку, якщо ви переоформили нерухоме майно за правочинами, які повністю знімають з вас право власності на це майно, наприклад договором дарування, договором купівлі-продажу.
Як продати квартиру під час війни без ризику?
Якщо ваша мета – захист майна від ризиків, а не повне відчуження, існують більш безпечні та юридично обґрунтовані механізми, ніж просте переоформлення права власності на майно на родичів:
Договір довічного утримання Якщо ви прагнете забезпечити собі догляд в обмін на передачу майна, цей договір дозволяє зберегти за вами право користування до кінця життя.
Створення довірчого управління Це складніший юридичний інструмент, який передбачає передачу майна в управління довіреній особі (управителю) з метою отримання вигоди, але без відчуження права власності.
Заповіт Якщо ви бажаєте, щоб ваше майно після смерті перейшло конкретним особам, заповіт є найпростішим і найбезпечнішим способом.
Найефективніший спосіб захисту – це своєчасна консультація з юристом. Адвокати Адвокатського об'єднання «Актум» нададуть вам кваліфіковану юридичну допомогу, допоможуть провести комплексну перевірку наявності виконавчих проваджень, штрафів чи ін. обтяжень на ваше майно, розроблять оптимальну стратегію захисту власності та забезпечать законність будь-яких угод. Не ризикуйте своєю власністю через необдумані рішення, зверніться до професіоналів.
Забезпечення законності угоди з боку покупц
Придбання нерухомості — це завжди значна інвестиція, а в умовах війни та нестабільного законодавства цей процес стає ще більш ризикованим. Для покупця, який бажає придбати майно безпечно та уникнути потенційних проблем, першочерговим завданням є всебічна перевірка об'єкта та продавця.
Перевірка нерухомості та продавця
Перш ніж прийняти рішення про купівлю продаж нерухомості (будинку, квартири) необхідно провести ретельний аналіз усіх аспектів угоди.
Якщо ви купуєте нерухоме майно, то обов’язково перевіряйте: оригінали правовстановлюючих документів на нерухомість (нотаріальний договір, свідоцтво, рішення суду тощо), витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно та технічний паспорт (варто звірити технічний план із реальними параметрами об’єкта), перевірити документи продавця (паспорт), наявність зареєстрованих осіб (у разі наявності — зняти їх з реєстрації), а також наявність боргів і не тільки за комуналку. — Як зазначає адвокатка
Не зайвим буде також перевірити особу, яка продає нерухомість.
Зверніть увагу на:
Документи, що посвідчують особу Обов'язково звірте дані паспорта та РНОКПП продавця. Переконайтеся, що перед вами саме власник майна, а не підставна особа.
Дієздатність Хоча нотаріус перевіряє дієздатність сторін, варто звернути увагу на поведінку продавця. Будь-які сумніви щодо адекватності його дій можуть бути ознакою потенційних проблем у майбутньому.
Сімейний стан Якщо продавець перебуває у шлюбі, вимагайте нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя на продаж майна (якщо майно є спільною сумісною власністю). Це правило передбачено ст. 65 Сімейного кодексу України та є критично важливим для запобігання визнання угоди недійсною.
Єдиний реєстр боржників Перевірте наявність відкритих виконавчих проваджень щодо продавця. Наявність боргів (аліменти, штрафи, кредити) може призвести до арешту майна навіть після укладення договору, якщо угода буде визнана удаваною чи фіктивною.
Наявність непогашених боргів, за якими відкриті виконавчі провадження, зокрема: штрафів ПДР, судових спорів, чи коли до власника було заявлено вимоги щодо повернення боргу (т.з. фраундаторні договори), коли є заборгованість перед банком чи перед фізичною особою - може стати перешкодою при посвідчені угоди. Більшість цих даних перевірить нотаріус, проте, наприклад, перевірка судових справ не входить в його обов’язок. Зробити перевірку варто до того, як вноситься завдаток. Не зайвим також буде перевірити і самого нотаріуса (посвідчення, дані Державного реєстру нотаріусів) щоб убезпечити себе від шахраїв, — зауважує Наталя Прудникова.
Безпечний розрахунок сторін
Питання оплати є одним із найкритичніших. Щоб мінімізувати ризики шахрайства та забезпечити прозорість фінансових операцій, можна домовлятись про безготівковий розрахунок.
Безготівкова оплата створює документальне підтвердження факту передачі грошей за нерухоме майно та їхнього розміру. Банківський переказ значно ускладнює дії шахраїв.
Роль юриста у купівлі нерухомості
Залучення кваліфікованого юриста – це не додаткові витрати, а інвестиція у вашу безпеку. Юрист відіграє ключову роль у забезпеченні законності угоди:
Проводить глибоку перевірку всіх документів, реєстрів, історії майна та самого продавця.
Перевірить договір купівлі-продажу на наявність «підводних каменів», прихованих чи неоднозначних умов або пунктів, що можуть порушити ваші права.
Представлятиме ваші інтереси на всіх етапах угоди, від попередніх переговорів до моменту реєстрації права власності.
Надасть вичерпні відповіді на всі ваші питання, пов'язані з переоформленням нерухомого майна в умовах воєнного стану.
Як перевірити нотаріуса та рієлтора?
Успіх угоди з майном значною мірою залежить від професіоналізму та доброчесності осіб, які її супроводжують – нотаріуса та рієлтора. В умовах війни та підвищених ризиків довіряти свою власність і кошти слід лише перевіреним фахівцям. Недобросовісні посередники можуть стати причиною недійсної угоди та серйозних фінансових втрат.
Кейси шахрайства
На жаль, сфера нерухомості завжди приваблювала шахраїв, і воєнний стан лише розширив їхні можливості. Існують типові схеми, пов'язані з діяльністю недобросовісних нотаріусів та рієлторів.
«Сірі» нотаріуси Це можуть бути нотаріуси, які втратили доступ до реєстрів (наприклад, через перебування на тимчасово окупованих територіях) або були позбавлені ліцензії, але продовжують здійснювати свою діяльність. Вони можуть оформляти угоди, які потім не будуть зареєстровані у Державному реєстрі речових прав, або взагалі вчиняти дії, що суперечать закону.
Приклад: У 2022 році, після деокупації частини Харківщини, були виявлені випадки, коли нотаріуси, які працювали на окупованих територіях під час окупації, продовжували посвідчувати договори купівлі-продажу. Пізніше такі угоди були визнані недійсними, оскільки нотаріальні дії, вчинені ними в період окупації, не мали юридичної сили в правовому полі України.
Рієлтори-посередники з підробленими документами Нерідко шахраї діють через підставних рієлторів, які надають підроблені доручення на переоформлення нерухомого майна або інші фальшиві документи, що нібито підтверджують їхні повноваження на продаж квартири у воєнний стан чи переоформлення будинку під час воєнного стану.
Приховування обтяжень Деякі рієлтори можуть навмисно приховувати інформацію про наявні на майні арешти, іпотеки, судові спори або про відкриті виконавчі провадження щодо продавця, щоб швидше укласти угоду та отримати свою комісію.
Як перевірити нотаріуса на доброчесність?
Єдиний реєстр нотаріусів України Це державний реєстр, де можна перевірити статус нотаріуса, чинність його свідоцтва, адресу нотаріальної контори. Переконайтеся, що нотаріус не позбавлений права на нотаріальну діяльність і його діяльність не призупинена.
Відгуки та репутація Шукайте відгуки про нотаріуса в інтернеті, запитуйте рекомендації у знайомих, які нещодавно проводили переоформлення нерухомого майна.
Перевірка в реєстрі уповноважених нотаріусів Пам'ятайте, що для переоформлення права власності на майно під час воєнного стану діє спеціальний перелік нотаріусів, які мають право здійснювати певні нотаріальні дії. Це важливо, адже Постанова КМУ №480 від 19.04.2022 обмежує коло нотаріусів, які можуть оформляти угоди з цінним майном.
Як перевірити рієлтора на доброчесність?
Рекомендації. Обирайте рієлтора за перевіреними рекомендаціями.
Договір з рієлтором. Завжди укладайте письмовий договір про надання рієлторських послуг, де чітко прописані всі умови співпраці, права та обов'язки сторін, розмір комісії та відповідальність.
Досвід роботи. Дізнайтеся про досвід роботи рієлтора, скільки угод він уже супроводжував.
Відкритість. Добросовісний рієлтор завжди буде відкритим до запитів, надаватиме повну інформацію та сприятиме перевірці всіх документів. Він не буде наполягати на термінових рішеннях або уникати відповідей на ваші питання.
Практичні поради для захисту власності під час війни
В умовах воєнного стану, коли законодавство може змінюватися швидко, а ризики шахрайства зростають, захист вашої власності вимагає особливої уваги. Незалежно від того, чи плануєте ви продати квартиру, будинок у воєнний стан, чи просто убезпечити своє майно, дотримання цих практичних порад допоможе мінімізувати потенційні загрози.
Ретельна перевірка – ваш головний захисник. Ніколи не нехтуйте всебічною перевіркою всіх документів, що стосуються майна, а також даних про продавця чи покупця. Використовуйте всі доступні державні реєстри.
Залучайте професійних юристів та перевірених нотаріусів. Спроба зекономити на юридичному супроводі може коштувати вам значно дорожче.
Оформлення доручень – з максимальною обережністю. Якщо ви змушені оформляти доручення на переоформлення нерухомого майна, робіть це лише у перевірених нотаріусів (українських або консульських установ за кордоном). Чітко прописуйте повноваження повіреного, а також термін дії доручення.
Уникайте сумнівних пропозицій. Низька ціна, надмірна терміновість, відсутність повного пакету документів або небажання продавця звертатися до нотаріуса – все це «червоні прапорці», що можуть свідчити про шахрайство. Пам'ятайте, що купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану має свої особливості, і поспіх тут недоречний.
Контролюйте фінансові розрахунки. Завжди обирайте безготівковий спосіб розрахунку через банківські установи. Це забезпечує документальне підтвердження операції та мінімізує ризики втрати коштів.
Будьте в курсі законодавчих змін. Законодавство у сфері переоформлення майна може змінюватися. Регулярно оновлюйте інформацію або довірте це завдання своєму юристу. Це стосується і правил, що регулюють мобілізацію та її вплив на майнові права.
Адвокати Адвокатського об'єднання «Актум» готові надати вам повний спектр послуг з юридичного супроводу будь-яких операцій з нерухомістю під час війни. Ми забезпечимо ретельну перевірку, підготуємо всі необхідні документи та захистимо ваші інтереси на кожному етапі, допомагаючи уникнути недійсних угод та зберегти вашу власність.
Висновок
Переоформлення (купівля, продаж, дарування тощо) майна в Україні під час війни – це процес, що вимагає максимальної обережності та професійного підходу. Як ми побачили, актуальні зміни законодавства за 2024-2025 роки, хоч і спрямовані на стабілізацію системи, одночасно створюють нові виклики та потенційні ризики. Від посилених вимог до нотаріусів до загрози шахрайства, мобілізації та виконавчих проваджень – кожен етап операції з нерухомістю має бути ретельно продуманий та перевірений.
Ключові висновки, які варто запам'ятати:
Законодавство динамічне
Ризики реальні
Перевірка – запорука безпеки
Професійна допомога незамінна
Адвокати Адвокатського об'єднання «Актум» мають багаторічний досвід у вирішенні найскладніших юридичних питань українців, зокрема й у сфері переоформлення нерухомості. Ми готові надати вам повний спектр послуг – від детальної консультації та перевірки всіх аспектів угоди до повного супроводу підписання договору та реєстрації права власності. Звертаючись до нас, ви отримуєте впевненість у законності та безпеці вашої операції з майном. Не ризикуйте своєю власністю в умовах війни – довіряйте професіоналам.
Часті питання та відповіді
Чи можна продати квартиру під час воєнного стану, якщо вона в зоні бойових дій?
Так, прямої заборони немає. Продаж квартири під час воєнного стану можливий за умови, якщо угода буде здійснена за українським законодавством на підконтрольній території. Якщо угода укладена за російським законодавством, вона буде не дійсна в Україні.
Які документи потрібні для переоформлення права власності на майно?
Пакет документів для переоформлення права власності на майно може мати різний зміст, залежить від майна, яке ви переоформлюєте та ситуації.
Ми допоможемо вам зібрати повний та актуальний пакет документів, враховуючи всі нюанси порядку переоформлення нерухомого майна в умовах воєнного стану.
Чи можна оформити доручення на переоформлення нерухомого майна за кордоном?
Так, доручення на переоформлення нерухомого майна можна оформити за кордоном. Це робиться у дипломатичних представництвах або консульських установах України. Також допускається оформлення довіреностей іноземними нотаріусами, але в такому випадку вони потребуватимуть легалізації (апостиль або консульська легалізація) та нотаріально засвідченого перекладу на українську мову. Важливо пам'ятати, що нотаріус в Україні буде ретельно перевіряти такі довіреності. Це одне з ключових питань, що виникають при продажі квартири у воєнний стан чи переоформленні будинку під час воєнного стану особами, які тимчасово перебувають за межами України.
Які наслідки несплати штрафів або наявності виконавчих проваджень при продажу майна?
Наявність несплачених штрафів, аліментів, кредитних заборгованостей або будь-яких інших відкритих виконавчих проваджень є серйозною перешкодою для переоформлення майна. Відповідно до Закону України «Про виконавче провадження», державний або приватний виконавець може накласти арешт на майно боржника. Такий арешт унеможливлює будь-які дії з майном, включно з його продажем. Перед купівлею-продажем нерухомості під час воєнного стану або переоформленням будинку під час воєнного стану обов'язково перевіряйте продавця у Єдиному реєстрі боржників. У разі виявлення обтяжень, угода не буде посвідчена нотаріусом до моменту зняття арешту.
Чи змінилися правила спадкування майна під час війни?
Загальні правила спадкування майна суттєво не змінилися. Проте, воєнний стан вніс певні особливості, пов'язані з неможливістю доступу до деяких нотаріусів або майна, що розташоване в зонах бойових дій. Для отримання вичерпної інформації щодо спадкування майна під час війни та уникнення ризиків, рекомендуємо звернутися до кваліфікованих юристів.