Що таке сервітут і як його оформити на ділянку?
#господарське право
#купівля продаж майна
#оформлення майна
#земельне право
час читання 15 хв.
Автор статті: Сергій Березин
Юридична відповідність:
Харченко Оксана Олексіївна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #Серія ДН №5368 від 27.02.2019
Дата останнього оновлення:
10.09.2025
Земельні суперечки супроводжують людство протягом усієї його історії. Досить згадати біблійну притчу про конфлікт між Авраамом і Лотом через пасовищні угіддя (Буття 13: 5-12). Тоді, слава Богу, земельна суперечка була врегульована мирним шляхом. Однак набагато частіше такі чвари були вкрай емоційними і нерідко призводили до трагічних наслідків. Ось людство і придумало право сервітуту, коли одній людині у визначеній частині можна користуватися власністю іншої.
Сервітутне користування: історія та сучасність
Слово «сервітут» виник від лат. «servitus», що означає обов'язок, підпорядкування, зобов’язання. Вперше воно з'явилося у V-IV століттях до н. е. у період становлення римського права, коли у 451-450 роках до н. е. були ухвалені «Закони XII таблиць». У той час римськими юристами було розроблено ціле вчення про сервітути як права на чужу річ (ius in re alien). Найраніші такі права були пов'язані з потребами сільського господарства. Згодом з'явилися водні, міські та низка інших сервітутів. Наприклад, тоді можна було укласти договір сервітуту земельної ділянки чи добитися через суд права:
iter – проходу через сусідську ділянку;
actus – прогону худоби через землю сусіда;
silvae caeduae – вирубки лісу на сусідній ділянці;
aquaeductus – провести воду з іншої ділянки;
aquae haustus – пити воду із сусідньої криниці;
v – кидати каміння на чужу землю, видобуючи їх у своїй каменоломні;
vi – давити виноград, користуючись пресом сусіда;
luminum – пробити вікно у глухій суміжній стіні для доступу світла або з метою відновити гарний краєвид;
balnearii habendi – розмістити ванну у чужому будинку та багато інших не менш екзотичних з погляду сучасної людини, але в той час дуже важливих і часто навіть життєзабезпечувальних видів сервітутів.
Сервітути на історичних українських землях
Українські землі протягом XVIII-XIX століть перебували під владою різних імперій і на них діяли різні правові системи. Єдиного «українського» законодавства не існувало і все залежало від регіону, що ілюструє наведена нижче таблиця.
Регіони
Галичина Буковина
Закарпаття
Волинь Поділля Київщина
Лівобережна Україна Слобідська Україна Південна Україна згодом більшість Правобережжя
Державна приналежність
Австрійська імперія Австро-Угорщина
Угорське королівство
Річ Посполита
Московське царство Російська імперія
Основні правові системи
– Загальний цивільний кодекс 1811 р. (ABGB — Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) – елементи Магдебурзького права – звичай.
– угорське звичаєве право – окремі закони угорського сейму – звичай
– Литовські статути 1529, 1566, 1588 років – Магдебурзьке право – звичай
– Судебники 1497, 1550 років – Соборне уложення 1649 р. – Звід законів Російської імперії, 1833 р. – звичай
У період панщини селяни не мали у власності, але могли користуватися лісами, пасовищами, лугами та природними водними ресурсами нарівні з поміщиками. Така форма сервітутного користування існувала до середини ХІХ століття. З ухваленням «Земельної реформи 1842 р.» на українських землях в Австрійській імперії та Угорщині сервітути передбачені не були і імператорським патентом від 05.07.1853 р. запроваджено їх викуп та регулювання. Ліквідацією займалися спеціальні комісії та результатами їх діяльності стало:
У Галичині земельні сервітути було ліквідовано шляхом викупу чи відступу селянам у власність невеликих наділів, які не могли задовольнити потреби селянських сімей. На Буковині та Закарпатті ліквідація проходила аналогічними шляхами з тією різницею, що за угорським законом селяни отримали право викупати сервітути, але вартість їх була непомірно висока.
Незадоволене селянство ринуло до судів, проте скарги на дідичів зазвичай відхилялися чи визначалася мізерна компенсація.
В українських землях, які перебували під контролем Російської імперії, після ліквідації кріпацтва у 1861 р. сервітутні землі залишалися в загальному користуванні дідичів та селян. Однак указом Сенату від 1886 р. вони були відведені поміщикам у повне землеволодіння, що давало їм величезні прибутки завдяки міцерної оплати селянської праці.
Цей короткий екскурс в історію Середньовіччя демонструє наша країна була аграрною, тому проблеми земельних правовідносини, зокрема сервітутів були вкрай гострими.
Актуальність земельних сервітутів у сучасній Україні
Звісно, час змінився. Зараз зовсім інші технології, умови, запити та вимоги, проте сама суть вирішення суперечок все та ж – встановлення одній стороні обмеженого певними умовами права користуватися власністю іншої. А що сьогодні? За останні 5-6 років у нашій країні кількість земельних суперечок збільшилась у рази, тому актуальність сервітутів сильно зросла. Причин тому безліч. Серед основних з них можна виділити:
справжній бум заміського індивідуального та котеджного будівництва;
системну практику продажу комунальної власності та відведення землі для бізнесу у межах міста;
активну приватизацію ділянок місцевості власниками земельних паїв;
стрімкий розвиток ринку землі.
Проблема очевидна – багато землі у власності породжує неймовірну кількість спірних питань стосовно її користування, а єдиний цивілізований спосіб їх врегулювання – це сервітут. Що являє собою інститут сервітутів в Україні нині, якими законами регулюються земельні відносини взагалі та сервітути зокрема, що потрібно для того, щоб оформити таке право? З цими питаннями ми звернулися до провідного адвоката АО «Актум, який спеціалізується на земельному праві Оксани Харченко.
Далі ви дізнаєтесь про земельний сервітут у трактуванні сучасного національного законодавства України, в чому його суть, мета, а також про умови та способи його встановлення…
Що таке сервітут?
Загальні питання регулювання правовідносин стосовно права користування чужим майном встановлені двома нормативно-правовими документами – ст.ст. 401–406 Цивільного кодексу (ЦК) та ст.ст. 98–102 Земельного кодексу (ЗК). Саме у цих основоположних законодавчих актах надається визначення сервітуту нерухомого майна в сучасному розумінні:
ЦК (ст. 104): сервітут – це право користування чужим майном, яке встановлюється щодо земельних ділянок чи іншої нерухомості з метою задовольнити тих чи інших осіб;
ЗК (ст. 98): земельний сервітут – це право власника землі, землекористувача чи інших зацікавлених осіб користування чужою земельною ділянкою, яке обмежене у певному обсязі.
У ЦК дано загальне визначення права сервітуту, а у ЗК – воно більш конкретизовано.
Суть сервітуту, визначена у національному законодавстві як право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, залишається незмінною протягом усієї історії. Це також можна сказати і про мету, умови та способи встановлення цього виду правовідносин.
Відмінність земельного сервітуту від інших прав: власність, оренда, емфітевзис та суперфіцій
Для повноти інформації про визначення поняття та завдань земельного сервітуту не зайвим буде виділити його із системи земельних правовідносин та подивитися, чим він відрізняється від інших форми землекористування, а саме таких прав, як:
власності;
оренди;
емфітевзису та суперфіцію.
Перелічені права відрізняються кардинально, належать до різних правових інституцій та регулюються різними нормами національного законодавства.
Сервітут ↔ Право власності
Цей правовий статус земельної ділянки регулюється ст.ст. 78-91 ЗК та є найповнішим. Він ґрунтується на «трьох китах», тобто складається з трьох фундаментальних, пов'язаних між собою аспектах:
володіння (лат. jus possidendi) – фізичне володіння землею, яке документально підтверджене та зареєстроване відповідно до встановлених вимог;
користування (лат. jus utendi) – використання земельної ділянки для будь-яких потреб, наприклад, вирощування пшениці або передача в оренду на визначений строк;
розпорядження (лат. jus abutendi) – вирішення подальшої долі земельної ділянки, зокрема продаж, дарування, обмін, оформлення заповіту.
Усі три складові права власності є фундаментальними, нерозривними та стійкими. Тобто ці повноваження є своєрідним фундаментом, що визначає це право, в якому існує міцний зв'язок між структурними елементами, що робить його стабільним та надійним.
Право власності на землю можна набути різними шляхами, а саме:
внаслідок купівлі, прийняття в дар, міни, ренти та інших цивільно-правових угод;
шляхом безоплатної передачі землі державної та комунальної власності;
шляхом приватизації земельних ділянок, які раніше були надані у користування;
при оформленні спадщини;
шляхом виділення в натурі паю на землю;
за рішенням суду.
Земельний сервітут – це лише мала частина права власності на землю, яка виражена у передачі певної частини «користування» земельною ділянкою іншій особі. Причому його встановлення не призводить до позбавлення власника землі права володіти, користуватися та розпоряджатися нею.
Сервітут ↔ Оренда
Це право передбачено ст. 93 ЗК і зводиться до отримання права тимчасового володіння та користування ділянкою. На відміну від повноцінного права власності, оренда землі дозволяє володіти земельною ділянкою та користуватися нею, включаючи передачу в суборенду, але без повноважень розпорядження.
Право оренди завжди обмежене за часом та відповідно до ч. 4 ст. 93 ЗК цей термін не може перевищувати 50 років.
Сервітут ↔ Емфітевзис та Суперфіцій
Ці права регулює ст. 1021 ЗК і так само, як і оренда, вони полягають у передачі за договором права користування земельною ділянкою за умови використання із визначеною метою:
емфітевзис – для сільськогосподарських потреб;
суперфіцій – для забудови.
Ці два права були введені в національне правове поле порівняно недавно та мають величезні перспективи у національному ринку землі. Може виникнути справедливе питання, в чому різниця між орендою земельної ділянки та емфітевзисом із суперфіцієм, адже ці права є різновидами користування землею і встановлюються на основі угоди між власником і зацікавленою стороною? На відміну від оренди обсяг цих прав більш звужений, вони можуть бути визначені на значно триваліші періоди і завжди є можливість їх відчуження або передачі в порядку спадкування.
Наприклад, за договором емфітевзису, тільки якщо він не укладений у відношенні земельної ділянки державної чи комунальної власності, право користування землею може бути встановлене на строк 100, 200 і навіть 500 років або зовсім безстроково.
Ба більше, оренда та емфітевзис є двома взаємовиключними видами користування землею. Якщо земельна ділянка в оренді, то договір емфітевзису на неї укладати заборонено, а якщо існує договір емфітевзису, то право передачі її в оренду переходить до особи, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису і здати її в оренду неможливо.
Зважте, що ці види права на землю можна поставити між правом власності та орендою. При цьому може здатися, що оренда земельної ділянки на 49 років або безстроковий емфітевзис є прихованою формою договору купівлі-продажу. Насправді це не так, адже в цих випадках власник земельної ділянки, звичайно, певним чином обмежений у своїх правах, але все ж таки перехід його права власності не настає, — акцентує адвокатка Оксана Харченко.
Підстави та умови для встановлення земельного сервітуту
Не треба думати, що встановити право обмеженого користування чужою земельною ділянкою можна будь-коли, де завгодно і з будь-якого приводу.
Наприклад, захотіли ви водити свою корову на водопій до річки найкоротшим шляхом через сусідську ділянку, а не дорогою в обхід – та встановили земельний сервітут на прогін худоби чужою ділянкою. Важливо розуміти, що крім необхідності напувати корову, проганяючи її до водопою через сусідську ділянку, треба ще довести, що інший шлях до річки відсутній. Інакше кажучи, слід навести чіткі аргументи того, що в іншим способом задовольнити свої потреби неможливо, — наголошує правник.
Для того щоб з'явилася можливість встановити той чи інший вид земельного сервітуту потрібно, щоб зійшлися три обставини (умови):
необхідність у користуванні чужою земельною ділянкою для власних інтересів, тобто. для отримання вигоди (utilitas);
сусідство двох земельних ділянок (vicinitas);
відсутність альтернативного доступу до ресурсів чи об'єктів.
Сервітут є речовим правом і встановлюється між земельними ділянками, а не між людьми. У Постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України від 07.02.2014 р. за №5 прямо зазначено, що при вирішенні спорів про сервітути судами має враховуватися, що земельний сервітут встановлюється щодо конкретного об'єкта (земельної ділянки) та не залежить від його власників. Це означає, що навіть при переході землі до іншого власника, наприклад, у разі його продажу, встановлене раніше сервітутне користування нєю зберігається.
Сервітуарієм за земельним сервітутом є власник так званої «панівної» земельної ділянкою – землі, для задоволення потреб користування якою встановлюється сервітут. Саме наявність сервітуарія, що вимагає задоволення своїх потреб, є першою обов'язковою умовою для можливості встановлення сервітуту. Причому це відбувається за рахунок застосування певних обмежень (обтяжень) у користуванні так званою «служною» ділянкою, що знаходиться по сусідству. Це є другою умовою для встановлення сервітуту.
До відома. Терміни «панівної» (praedium dominans) та «служної» (praedium serviens) земельних ділянок у національному законодавстві відсутні. Однак ці юридичні поняття, що перейшли до нас з римського права, є доктринальними, точно відображають суть правовідносин і часто використовуються правознавцями, юристами, суддями та кадастровими інженерами.
Пояснень вимагають також поняття «сусідня» та «суміжна» ділянки, оскільки багато хто вважає, що вони тотожні. Насправді в контексті земельних правовідносин вони мають ключові відмінності, оскільки законодавець використовує поняття «сусідня» у ширшому сенсі, а «суміжна» – у вузькому. Іншими словами:
«суміжний» – це завжди фізичний контакт, тобто панівна і служна ділянки прилягають одна до одної і мають спільну границю (межу), наприклад, у вигляді спільного паркану;
«сусідній» – розташований поблизу, тобто панівна і служна ділянки знаходяться поруч, але можуть не мати спільної межі, наприклад, розташовані через дорогу.
Адвокат акцентує: І нарешті, третя умова для встановлення сервітуту – відсутність інших шляхів до ресурсів, наприклад, до дороги, лісу чи річки, окрім як через сусідню ділянку. Це є вкрай важливим аспектом, оскільки для отримання права на обмежене користування чужою землею треба довести її власнику або в суді, що панівна ділянка потребує використання службовою ділянкою. Якщо ж є альтернативні варіанти доступу до ресурсів чи об'єктів, то потреба в сервітуті напевно опинитися під сумнівом. Адже відсутність альтернативного доступу до ресурсів або об'єктів наголошує на важливості сервітуту, оскільки він є для власника панівної ділянки законним правом користуватися службовою ділянкою.
Цілі та види земельного сервітуту
До цього мова йшла про суть сервітутів, як права користуватися чужим майном у вигляді землі для потреб господарювання, а зараз поговоримо про мету, тобто про встановлення конкретних прав користування чужою земельною ділянкою для вирішення певних завдань. Тепер звернемо увагу на різні класифікації сервітутів, а саме на:
речові та особисті;
приватні та публічні;
тимчасові та постійні;
платні та безоплатні.
Речові сервітути
Законодавство визначає речові (земельні) сервітути як права, надані зацікавленій особі користуватися «служною» земельною ділянкою за умовою володіння нею «панівною» землею. Ці права надаються на користь конкретної особи і стосуються землі, тому при зміні власника панівної ділянки сервітут зберігається.
Головною метою речового земельного сервітуту, яку можна визначити, узагальнюючи конкретні можливості використання чужої ділянки землі, є право обмеженого користування нею.
У ст. 99 ЗК визначено основні види права земельного сервітуту, як речового права. Зокрема, зацікавлені у використанні чужої земельної ділянки особи можуть добитися права:
проходити або проїжджати нею велосипедом;
проїжджати будь-яким транспортом прокладеною через нього дорогою;
прокласти нафтогазопровід та розмістити інший об'єкт нафтовидобутку;
розмістити об'єкт трубопровідного транспорту;
провести геологічні дослідження з метою пошуку корисних копалин, організувати їх дослідно-промислову розробку та видобуток;
прокласти лінії електропередачі, відповідну трубопровідну систему та інші лінійні комунікації;
прокласти до своєї земельної ділянки водовід з чужого природного водоймища;
підвести до своєї ділянки воду, проклавши водовід через чужу ділянку;
розмістити будь-які об'єкти меліорації;
виконати водовідведення зі своєї ділянки на розташовану по-сусідству чи крізь неї;
облаштувати забір води з природного водоймища, яке розташоване на сусідній ділянці та забезпечити вільний підхід до нього;
переганяти худобу до природного водоймища через сусідню ділянку;
напувати худобу з природної водойми, яка розташована на сусідній ділянці;
встановити будівельні риштування та організувати складування будматеріалів для ремонту будівлі або споруди;
побудувати інженерні, кабельні та трубопровідні мережі, які необхідні для забезпечення функціонування індустріального парку;
побудувати, облаштувати та організувати експлуатацію інженерно-технічних та фортифікаційних споруд, різноманітних огорож, прикордонних просік, знаків та комунікацій;
розмістити об'єкт рекреаційної інфраструктури без проведення капітального будівництва та створити інженерну структуру для його функціонування.
Перелік завдань, наведених у ст. 99 ЗК, які можна вирішити, встановивши земельний сервітут, не є вичерпним. Ця законодавча норма є відкритою і досить гнучкою, що робить можливим встановлення будь-яких сервітутних прав, які безпосередньо не перераховані в ст. 99 ЗК, але відповідають її духу та загальним засадам.
Якщо знову повернутися до історії сервітутного користування землею, починаючи з Стародавнього Риму чи середньовічної України та порівняти його із сучасним станом національного інституту земельних сервітутів, то стане очевидним, що незважаючи на тривалу історію земельних правовідносин, правове регулювання цієї сфери постійно вдосконалюється. Для підтвердження цього достатньо проаналізувати внесені до ст. 99 ЗК зміни, які зокрема наочно демонструють як з розвитком технологій поширюється інститут земельних сервітутів. Найяскравішим прикладом є так звані «індустріальні» сервітути, які з'явилися в юридичному просторі порівняно недавно. Їх регулювання прописано у нормативно-правових актах, таких законах як:
«Про нафту і газ» – прокладка нафтогазопроводів;
«Про трубопровідний транспорт» – розміщення об’єктів трубопровідного транспорту;
Кодекс про надра – розробка корисних копалин;
«Про електронні комунікації» – прокладка та експлуатація ліній електропередачі та електронних мереж;
«Про меліорацію земель» – будівництво меліоративних систем;
«Про індустріальні парки» – будівництво інфраструктури для індустріальних парків.
У якості приклада такого промислового сервітута можно навести справу ТОВ «X» до Спеціалізованого сільськогосподарського обслуговуючого кооперативу «Y». Рішенням Господарського суду Рівненської області на користь позивача встановлений строковий оплатний земельний сервітут на визначену частку земельної ділянки для геологорозвідки з подальшим видобуванням бурштину та з правом будівництва споруд для цього.
У цьому рішенні судом окремо відзначені найважливіші умови земельного сервітуту: вид; межі розповсюдження; термін дії; порядок, умови та розмір плати за користування правом на чужу земельну ділянку. Такий детальний підхід до встановлення земельного сервітуту дозволив налагодити взаємодію двох суб'єктів господарювання та уникнути подальших земельних суперечок.
Особисті сервітути
Ще одним видом земельного сервітуту є так званий «особистий». На відміну від речового, особистий сервітут – це право користування служною земельною ділянкою, яке не пов’язане із володінням панівною землею.
Приклади:
особистим сервітутом надано зацікавленій особі право вирощувати овочі в саду, розташованому на служній ділянці;
власник служної ділянки надав родичу право ведення на неї особистого господарства.
В наведених прикладах, так само як і за інших особистих сервітутів, в разі зміни власника служної ділянки право сервітутного користування припиняється.
Приватні та публічні сервітути
Ці види визначають кількість користувачів правом сервітуту:
приватний сервітут – це право, встановлене для задоволення потреб конкретної людини, наприклад, сервітут на підведення до свого будинку інженерних мереж через сусідню ділянку;
публічний сервітут – встановлюється для того, щоб задовольнити потреби широкої групи людей чи суспільства загалом, наприклад, в разі прокладення ліній електропередач.
Тимчасові та постійні сервітути
Земельні сервітуту можуть встановлюватися на певний час або без обмеження тривалості.
Приклади:
право прокласти тимчасові комунікацій при проведенні будівельних робіт – тимчасовий сервітут;
право на проїзд через сусідню ділянку – постійний сервітут.
Платні та безоплатні земельні сервітути
Ці категорії земельних сервітутів відрізняються умовами компенсації за користування служною ділянкою:
платні – передбачають, що користувач земельною ділянкою, зобов'язаний виплачувати її власнику визначену суму грошей або здійснювати компенсацію в іншій формі;
безоплатні – право користування надається безкоштовно, тобто сервітути не передбачають жодних фінансових виплат або компенсацій.
Приклади:
договір власника земельної ділянки з компанією на прокладання через неї трубопроводу за умови сплати щорічної ренти за використання землі – платний сервітут;
узгодження із сусідом права встановити на його ділянці будівельні риштування та скласти будматеріали – безоплатний сервітут.
Способи встановлення земельного сервітуту
Право обмеженого користування чужою ділянкою землі може бути встановлено декількома способами, а саме:
укладанням договору;
за рішенням суду;
згідно із законом;
за заповітом.
Перші два способи є найбільш поширеними, тому на них зупинимося детальніше.
Договорной способ
Договір сервітуту – це найшвидший і найпростіший спосіб встановити право користуватися чужою земельною ділянкою.
Цікавий факт. Ви колись уявляли собі сцени як у деяких літературних творах герой «тікає городами чи садами»? Він що, щоразу перелазить через паркани? Наприклад, подібна сцена відбулася у «Тарасі Бульбі» М. Гоголя, коли Андрій, посварившись із батьком, втік у польський табір. Виявляється, що й не треба було нічого перестрибувати. Просто в колишні часи огорож між приватними земельними наділами не було або вони були дуже умовними. Люди домовлялися про межі ділянок, спільне користування криницями, використання луговин, перерозподіл зібраного врожаю.
Наведений приклад свідчить про важливість добросусідства, передбаченого ст. ст. 103-109 ЗК, та про те, що завжди можна спробувати домовиться, уклавши договір. Такий договір сервітуту земельної ділянки передбачає наявність чітко визначених умов, обсягу прав, терміну дії, розміру та порядок оплати а також інші деталі, що мають істотне значення у тих чи інших обставинах.
Судовий спосіб
Найскладніший і тернистий шлях, який вимагає залучення професійних юристів, хорошої підготовки та твердої правової позиції сторін. В якості позивача у цивільних провадженнях про сервітути виступає власник ділянки, який вимагає надати йому право користування чужою власністю, а відповідачем є власник ділянки, користування якою планують обтяжити.
Обов'язковими документами для звернення до суду щодо встановлення сервітуту мають бути:
правовстановлюючі документи на право власності чи користування земельною ділянкою;
документальні підтвердження неможливості знайти альтернативний варіант задоволення своїх запитів крім встановлення сервітуту;
документи або інші докази спроб укласти договір сервітуту земельної ділянки.
Судова практика показує, що за відсутності підтвердження спроб домовитися про укладення договору сервітуту земельної ділянки у досудовому порядку, суди зазвичай відмовляють у задоволенні позовів, — акцентує адвокатка.
На жаль, існуюча практика показує, що частіше при виникненні спірних питань люди відразу звертаються саме до суду, а це крім великої ймовірності отримати відмову ще й чималі витрати часу, коштів та нервів. При цьому зазвичай судові справи дуже складні. Наприклад, при встановленні сервітуту особливо, коли йдеться про прокладання комунікацій або виконання будівельних робіт, від позивача потрібні:
обгрунтування меж та площі частини ділянки, що передається у користування;
розрахунки та пропозиції стосовно орендної плати з урахуванням витрат власника та земельного податку;
виготовлення кадастрового плану.
А відповідач має розуміти всі тонкощі розрахунків та технічної документації. Більше того, складні справи не обходяться без судових експертиз і за статистикою далеко не завжди закінчуються встановленням сервітуту.
Адвокат радить: Подумайте добре, перш ніж йти до суду і спочатку спробуйте все вирішити мирно, а якщо всі спроби врегулювати суперечку шляхом укладання договору сервітуту земельної ділянки залишаються невдалими, тоді єдиний вихід – отримати право сервітуту у судовому порядку. При цьому враховуючи складність справ ми завжди рекомендуємо заздалегідь звернутися до адвоката, що спеціалізується на земельних питаннях, причому не важливо, яку сторону він захищатиме, позивача чи відповідача.
Це важливо! Закон чітко визначає, що сервітут не має суттєво обмежувати права власника на його ділянку. Це свідчить про те, що законодавець делегує повноваження вирішувати обсяг та ступінь обмеження сторонам, які домовляються, або суду. Це ще одна обставина, яка говорить про ключову роль адвоката в процесі встановлення сервітуту.
Приклади реальних сервітутів: встановлення права проходу через сусідську ділянку та права прокладання трубопроводу
Отже, із теорією земельного сервітуту розібралися. Наразі перейдемо до практики сервітутного користування на конкретних прикладах.
Приклад 1. Семен К. проти сусіда – право проходу через сусідську ділянку (Київська область, 2024 р.)
Земельна ділянка позивача розташована таким чином, що єдиний шлях проходу до дороги через ділянку сусіда, який був категорично проти того, щоб через його ділянку ходили. Суд розглянув позов, задовольнив вимоги позивача шляхом встановлення сервітуту у вигляді права користуватися частиною сусідньої земельної ділянки з метою доступу до дороги, оскільки в нього іншого шляху не було.
Наведений приклад є типовим вирішенням спору між власниками сусідніх ділянок, які не змогли дійти згоди.
Приклад 2. Руслан П. проти сусіда – право проходу на ділянку сусіда для обслуговування свого будинку (м. Одеса, 2013 р.)
Відповідно до земельно-кадастрової документації, межа між сусідськими ділянками проходить стіною будинку позивача. Раніше для обслуговування будинку з боку сусідської ділянки була хвіртка, яка давала можливість безперешкодного проходу. У 2013 році сусідську ділянку було продано, а новий власник замість хвіртки встановив глуху стіну і перестав пускати позивача. Конфлікт сильно загострився після того, як вимощення будинку позивача зруйнувалося і в підвалі з'явилася вода. Так само, як і в першому прикладі конфлікт вирішити шляхом добросусідства не вдалося.
Результат – суд своїм рішенням встановив право проходу на ділянку сусіда шириною 1 м по всій довжині стіни будинку для його обслуговування, зобов'язав відповідача за свій рахунок знести встановлену глуху стіну, забезпечити безперешкодний доступ на свою ділянку та поклав на нього судові витрати.
Приклад 3. Комунальне підприємство проти власника ділянки – сервітут для прокладання комунікацій (Львівська область, 2022 р.)
Комунальне підприємство отримало сервітут для прокладання електричних мереж через приватні земельні ділянки, а їх власники отримали компенсацію за використання їхньої землі.
Приклад 4. Фермерське господарство – сервітут на прокладання водоводу (Харківська область, 2016 р.)
Фермер 1, який має доступ до джерела води, уклав договір із сусідським Фермером 2 на підставі якого сусід отримав сервітут на прокладання водопроводу, тим самим організувавши водопостачання своєї ділянки.
У цьому випадку жодних суперечок не було і питання вирішилося укладанням письмового договору – добросусідство на високому рівні!
Ці приклади демонструють, як земельні сервітути можуть бути встановлені в Україні в різних ситуаціях, забезпечуючи права користування землею та ресурсами для різних суб'єктів господарювання.
У перших двох прикладах сервітути встановлювалися між двома приватними особами, у третьому одна зі сторін була юридичною особою, а у четвертому право користування чужою ділянкою було встановлено між 2-ма юрособами.
Ми навели приклади, коли зацікавлені власники земельних ділянок змогли мирним шляхом або через суд домогтися встановлення сервітуту. Як саме їм це вдалося? Таким чином ми підійшли до процедурних питань встановлення сервітуту на земельну ділянку.
Процедура оформлення земельного сервітуту
Покроковий алгоритм
Для простоти розуміння пропонуємо покроковий алгоритм процедури на прикладі оформлення земельного сервітуту на проїзд, що складається з 7 основних етапів.
Переговори з власником ділянки: узгодження умов, меж, строков, порядку та розміру оплати.
Визначення потреби в сервітуті із зазначенням ділянок, які він буде охоплювати.
Звернення до землевпорядної організації для:
виконання обміру території, яка підпадає під сервітут;
підготовки технічної документації із землеустрою;
розробка план-схеми проїзду.
Для оформлення договору сервітуту земельної ділянки вона повинна бути зареєстрована у Держреєстрі прав на нерухоме майно.
Підготовка правоустановчих документів та витягу з Державного земельного кадастру про реєстрацію земельної ділянки.
Укладання договору про встановлення сервітуту із зазначенням:
інформації про власника та користувача земельної ділянки;
опису ділянки, на яку встановлюються обтяження;
мети встановлення;
терміну дії;
розміру та порядку оплати за користування часткою земельної ділянки;
відповідальності сторін;
умов припинення сервітуту.
Нотаріальне посвідчення договору сервітуту.
Реєстрація у Державному земельному кадастрі та Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.
Документи, які необхідні для встановлення сервітуту
Для того, що оформити сервітут, вам знадобиться:
паспорт;
ідентифікаційний код;
витяг з Держреєстру про право власності на майно.
Строки і витрати
При наявності згоди сторін та підготовці документів без помилок слід розраховувати на 1.5-2 місяці. Найбільше часу займає підготовка технічної документації із землеустрою. Оформлення публічного або судового земельного сервітуту займає значно більше часу і може тривати набагато довше – від 3.5 до 6.5 місяців та довше.
Стосовно витрат, конкретні грошові суми залежать від типу сервітуту, необхідності проведення технічних робіт та способу його встановлення. При цьому обов'язковими є:
витрати на технічну документацію;
оплата за витяги з держреєстрів;
оплата послуг нотаріуса;
державний збір за реєстрацію сервітутного права;
оплата послуг юриста.
Роль юриста в оформленні сервітуту
Профессійна юридична допомогу в оформленні сервітуту є критично важливою і багатогранною. Зазвичай вона носить комплексний характер та складається з:
проведення переговорів з власником;
перевірки правоустановчих та технічних документів на земельну ділянку;
визначення межі та площі сервітуту;
розрахунку та визначення плати за сервітут та їх обґрунтуванні;
перевірки технічної документації на відповідність умов договору;
підготовки договору сервітуту на земельну ділянку;
реєстрації сервітуту в держреєстрах.
Юристи адвокатського об'єднання «Актум» мають великий практичний досвід у питаннях встановлення земельних сервітутів та завжди готові надати комплексну юридичну допомогу. Причому це стосується як мирного врегулювання шляхом укладання сервітутного договору, так і у випадках встановлення сервітуту в судовому порядку.
Відповіді на часті запитання
Чи можна оформити сервітут без згоди власника?
Так. Законом передбачена така можливість. Це можна зробити в судовому порядку.
Які документи потрібні для реєстрації сервітуту?
Для реєстрації сервітуту на підставі договору у пакет документів має входити:
заява про держреєстрацію сервітуту;
паспорт та ідентифікаційний код;
правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
договір про встановлення сервітуту;
технічна документація із землеустрою;
квитанція про сплату за реєстрацію.
При встановленні сервітуту у судовому порядку замість договора до зазначених документів додається відповідне рішення суду.
Чи можна скасувати сервітут?
Так, сервітут можна скасувати як за згодою сторін, так і в судовому порядку.
Скільки коштує оформлення сервітуту?
Якщо вести мову про конкретні грошові суми, то станом на 2025 рік загальний кошторис може коливатися від 15 тис. грн у найпростішому випадку до 150 тис. грн та більше за складних обставин, наприклад, при встановленні сервітуту для прокладання інженерних комунікацій у судовому порядку.