Что такое сервитут и как его оформить на участок?
#хозяйственное право
#купля продажа имущества
#оформление имущества
#земельное право
час читання 15 хв.
Автор статті: Сергей Березин
Юридична відповідність:
Харченко Оксана Алексеевна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #Серія ДН №5368 від 27.02.2019
Дата останнього оновлення:
10.09.2025
Земельные споры сопровождают человечество на протяжении всей его истории. Достаточно вспомнить библейскую притчу о конфликте между Авраамом и Лотом через пастбищные угодья (Бытие 13: 5-12). Тогда, слава Богу, земельный спор был урегулирован мирным путем. Однако гораздо чаще такие склоки были крайне эмоциональными и нередко приводили к трагическим последствиям. Вот человечество и придумало право сервитута, когда одному человеку в определенной части можно пользоваться собственностью другого.
Что такое сервитут и как его оформить на участок?
Слово «сервитут» возник от лат. "servitus", что означает обязанность, подчинение, обязательство. В первый раз оно возникло в V-IV веках до н. е. в период становления римского права, когда в 451-450 годах до н. е. были приняты «Законы XII таблиц». В то время римскими юристами было разработано целое учение о сервитутах как праве на чужую вещь (ius in re alien). Самые ранние такие права были связаны с потребностями сельского хозяйства. Впоследствии появились водные, городские и ряд других сервитутов. Например, тогда можно было заключить договор сервитута земельного участка добиться либо через суд добится права:
iter – прохода через соседский участок;
actus – прогона скота через землю соседа;
silvae caeduae – вырубки леса на соседнем участке;
aquaeductus – провести воду из другого участка;
aquae haustus – пить воду из соседнего колодца;
v – бросать камни на чужую землю, добывая их в своей каменоломне;
vi – давить виноград, пользуясь прессом соседа;
luminum – пробить окно в глухой смежной стене для доступа света или с целью восстановить красивый вид;
balnearii habendi – разместить ванну в чужом доме и многие другие не менее экзотические с точки зрения современного человека, но в то время очень важные и часто даже жизнеобеспечивающие видов сервитутов.
Сервитуты на исторических украинских землях
Украинские земли в течение XVIII-XIX веков находились под властью разных империй и на них действовали разные правовые системы. Единого «украинского» законодательства не существовало и все зависело от региона, что иллюстрирует приведенная ниже таблица.
Регионы
Галичина Буковина
Закарпатье
Волынь Подолье Киевщина
Левобережная Украина Слободская Украина Южная Украина впоследствии большинство Правобережья
Государственная принадлежность
Австрийская империя Австро-Венгрия
Венгерское королевство
Речь Посполитая
Московское царство Российская империя
Основные правовые системы
– Общий гражданский кодекс 1811 г. (ABGB — Общий гражданский кодекс) – элементы Магдебургского права – обычай.
– венгерское обычное право – отдельные законы венгерского сейма – обычай
– Литовские уставы 1529, 1566, 1588 годов – Магдебургское право – обычай
– Судебники 1497, 1550 годов – Соборное уложение 1649 г. – Свод законов Российской империи, 1833 г. – обычай
В период барщины крестьяне не имели собственности, но могли пользоваться лесами, пастбищами, лугами и природными водными ресурсами наравне с помещиками. Такая форма сервитутного пользования существовала до середины XIX века. С принятием «Земельной реформы 1842 г.» на украинских землях в Австрийской империи и Венгрии сервитуты предусмотрены не были и императорским патентом от 05.07.1853 г. введен их выкуп и регулирование. Ликвидацией занимались специальные комиссии и результатами их деятельности стали:
В Галиции земельные сервитуты были ликвидированы путем выкупа или отступа крестьянам в собственность небольших наделов, которые не могли удовлетворить потребности крестьянских семей. На Буковине и Закарпатье ликвидация проходила аналогичными путями с той разницей, что по венгерскому закону крестьяне получили право выкупать сервитуты, но стоимость их была непомерно высока.
Неудовлетворенное крестьянство ринулось в суды, однако жалобы на помещиков обычно отклонялись или определялась мизерная компенсация.
В украинских землях, находившихся под контролем Российской империи, после ликвидации крепостного права в 1861 г. сервитутные земли оставались в общем пользовании помещиков и крестьян. Однако указом Сената от 1886 г. они были отведены помещикам в полное землевладение, что давало им огромные прибыли благодаря мизерной оплате крестьянского труда.
Этот краткий экскурс в историю Средневековья демонстрирует наша страна была аграрной, поэтому проблемы земельного правоотношения, в частности сервитутов, были крайне острыми.
Актуальность земельных сервитутов в современной Украине
Конечно, время изменилось. Сейчас совсем другие технологии, условия, запросы и требования, однако самая суть разрешения споров все та же – установление одной стороне ограниченного определенными условиями права пользоваться собственностью другой. А что сегодня? За последние 5-6 лет в нашей стране количество земельных споров увеличилось в разы, поэтому актуальность сервитутов сильно возросла. Причин тому множество. Среди основных из них можно выделить:
настоящий бум загородного индивидуального и коттеджного строительства;
системную практику продажи коммунальной собственности и отвод земли для бизнеса в черте города;
активную приватизацию участков местности собственниками земельных паев;
стремительное развитие рынка земли.
Проблема очевидна – многие земли в собственности порождают невероятное количество спорных вопросов по ее пользовании, а единственный цивилизованный способ их урегулирования – это сервитут. Что представляет собой институт сервитутов в Украине ныне, какими законами регулируются земельные отношения вообще и сервитуты в частности, что нужно для того, чтобы оформить такое право? С этими вопросами мы обратились к ведущему адвокату АО «Актум, специализирующемуся на земельном праве Оксане Харченко.
Далее вы узнаете о земельном сервитуте в трактовке современного национального законодательства Украины, в чем его суть, цель, а также об условиях и способах его установления…
Что такое сервитут?
Общие вопросы регулирования правоотношений по вопросам права пользования чужим имуществом установлены двумя нормативно-правовыми документами – ст.ст. 401-406 Гражданского кодекса (ГК) и ст.ст. 98-102 Земельного кодекса (ЗК). Именно в этих основополагающих законодательных актах предоставлено определение сервитута недвижимого имущества в современном понимании:
ГК (ст. 104):сервитут – это право пользования чужим имуществом, которое устанавливается в отношении земельных участков или другой недвижимости с целью удовлетворения потребностей тех или иных лиц;
ЗК (ст.ст. 98): земельный сервитут – это право собственника земли, землепользователя или других заинтересованных лиц в пользовании чужим земельным участком, которое ограничено в определенном объеме.
В ГК дано общее определение права сервитута, а в ЗК – оно более конкретизировано.
Сущность сервитута, определенная в национальном законодательстве как право ограниченного пользования чужим земельным участком, остается неизменной на протяжении всей истории. Это также можно сказать и о целях, условиях и способах установления данного вида правоотношений.
Отличие земельного сервитута от других прав: собственность, аренда, эмфитевзис и суперфиций
Для полноты информации об определении понятия и задач земельного сервитута не лишним будет выделить его из системы земельных правоотношений и посмотреть, чем он отличается от других форм землепользования, а именно таких прав, как:
собственности;
аренды;
эмфитевзиса и суперфиция.
Перечисленные права отличаются кардинально, относятся к разным правовым институтам и регулируются разными нормами национального законодательства.
Сервитут ↔ Право собственности
Этот правовой статус земельного участка регулируется ст. 78-91 ЗК и является наиболее полным. Он основывается на «трех китах», то есть состоит из трех фундаментальных, связанных между собой аспектах:
владение (лат. jus possidendi) – физическое владение землей, которое документально подтверждено и зарегистрировано в соответствии с установленными требованиями;
пользование (лат. jus utendi) – использование земельного участка для любых нужд, например, выращивание пшеницы или передача в аренду на определенный срок;
распоряжение (лат. jus abutendi) – определение дальнейшей судьбы земельного участка, в том числе продажа, дарение, обмен, оформление завещания.
Все три составляющих права собственности являются фундаментальными, неразрывными и устойчивыми. То есть, эти полномочия представляют собой своеобразный фундамент, определяющий это право, в котором существует прочная связь между структурными элементами, что делает его стабильным и надежным.
Право собственности на землю можно приобрести разными путями, а именно:
вследствие покупки, принятия в дар, мены, ренты и других гражданско-правовых сделок;
путем безвозмездной передачи земли государственной и коммунальной собственности;
путем приватизации земельных участков, которые ранее были предоставлены в пользование;
при оформлении наследства;
путем выделения в натуре пая на землю;
по решению суда.
Земельный сервитут – это лишь малая часть права собственности на землю, выраженная в передаче определенной части «пользования» земельным участком другому лицу. Причем его установление не ведет к лишению собственника земли права владеть, пользоваться и распоряжаться ею.
Сервитут ↔ Аренда
Это право предусмотрено ст. 93 ЗК и сводится к получению права временного владения и пользования участком. В отличие от полноценного права собственности, аренда земли позволяет владеть земельным участком и пользоваться им, включая передачу в субаренду, но без полномочий распоряжения.
Право аренды всегда ограничено по времени и согласно ч. 4 ст. 93 ЗК, этот срок не может превышать 50 лет.
Сервитут ↔ Эмфитевзис и Суперфиций
Эти права регулируются ст. 1021 ЗК и так же, как и аренда, они заключаются в передаче по договору права пользования земельным участком для условии использования с определенной целью:
эмфитевзис – для сельскохозяйственных нужд;
суперфиций – для застройки.
Эти два права были введены в национальное правовое поле сравнительно недавно и имеют огромные перспективы на национальном рынке земли. Может возникнуть справедливый вопрос, в чем разница между арендой земельного участка и эмфитевзисом с суперфицием, ведь эти права являются разновидностями пользования землей и устанавливаются на основе соглашения между собственником и заинтересованной стороной? В отличие от аренды объем этих прав более сужен, они могут быть определены на гораздо более длительные периоды и всегда есть возможность их отчуждения или передачи в порядке наследования.
Например, по договору эмфитевзиса, только если он не заключен в отношении земельного участка государственной или коммунальной собственности, право пользования землей может быть установлено сроком 100, 200 и даже 500 лет или вообще бессрочно.
Более того, аренда и эмфитевзис являются двумя взаимоисключающими видами пользования землей. Если земельный участок в аренде, то договор эмфитевзиса на него заключать запрещено, а если существует договор эмфитевзиса, то право передачи его в аренду переходит к лицу, использующему земельный участок на праве эмфитевзиса и сдать его в аренду невозможно.
Учтите, что эти виды прав на землю можно поставить между правом собственности и арендой. При этом может показаться, что аренда земельного участка на 49 лет или бессрочный эмфитевзис является скрытой формой договора купли-продажи. На самом деле это не так, ведь в этих случаях собственник земельного участка, конечно, определенным образом ограничен в своих правах, но все же переход его права собственности не наступает, — акцентирует адвокат Оксана Харченко.
Основания и условия для установления земельного сервитута
Не надо думать, что установить право ограниченного пользования чужим земельным участком можно в любое время, где угодно и по любому поводу.
Например, захотели вы водить свою корову на водопой к реке кратчайшим путем через соседский участок, а не по дороге в обход – и установили земельный сервитут на прогон скота по чужому участку. Важно понимать, что кроме необходимости поить корову, прогоняя ее к водопою через соседский участок, нужно еще доказать, что другой путь к реке отсутствует. Иначе говоря, следует привести четкие аргументы того, что другим способом удовлетворить свои потребности невозможно, — подчеркивает юрист.
Для того чтобы появилась возможность установить тот или иной вид земельного сервитута, нужно, чтобы сошлись три обстоятельства (условия):
необходимость в пользовании чужим земельным участком для собственных интересов, т.е. для извлечения выгоды (utilitas);
соседство двух земельных участков (vicinitas);
отсутствие альтернативного доступа к ресурсам или объектам.
Сервитут является вещным правом и устанавливается между земельными участками, а не между людьми. В Постановлении Пленума Высшего специализированного суда Украины от 07.02.2014 г. №5 прямо указано, что при разрешении споров о сервитутах судами должно учитываться, что земельный сервитут устанавливается относительно конкретного объекта (земельного участка) и не зависит от его владельцев. Это означает, что даже при переходе земли к другому владельцу, например, в случае его продажи, установленное ранее сервитутное пользование ею сохраняется.
Сервитуарием по земельному сервитуту является владелец так называемого «господствующего» земельного участка – земли, для удовлетворения потребностей пользования которым устанавливается сервитут. Именно наличие сервитуария, требующего удовлетворения своих потребностей, является первым обязательным условием для установления сервитута. Причем это происходит за счет применения определенных ограничений (обременений) в пользовании так называемым «служебным» участком, который находится по соседству. Это второе условие для установки сервитута.
К сведению. Термины господствующего (praedium dominans) и служебного (praedium serviens) земельных участков в национальном законодательстве отсутствуют. Однако эти юридические понятия, перешедшие к нам из римского права, являются доктринальными, точно отражают суть правоотношений и часто используются правоведами, юристами, судьями и кадастровыми инженерами.
Объяснений требуют также понятия «соседний» и «смежный» участки, поскольку многие считают, что они тождественны. На самом деле в контексте земельных правоотношений они имеют ключевые отличия, поскольку законодатель использует понятие «соседний» в более широком смысле, а «смежный» – в узком. Другими словами:
«смежный» – это всегда физический контакт, то есть господствующие и служебные участки прилегают друг к другу и имеют общую границу (межу), например, в виде общего забора;
«соседний» – расположен поблизости, то есть господствующие и служебные участки находятся рядом, но могут не иметь общей границы, например, расположенные через дорогу.
Адвокат акцентирует внимание: И, наконец, третье условие для установления сервитута – отсутствие других путей к ресурсам, например, к дороге, лесу или реке, кроме как через соседний участок. Это крайне важный аспект, поскольку для получения права на ограниченное пользование чужой землей нужно доказать ее владельцу или в суде, что господствующий участок нуждается в использовании служебного участка. Если есть альтернативные варианты доступа к ресурсам или объектам, то потребность в сервитуте наверняка окажется под сомнением. Ведь отсутствие альтернативного доступа к ресурсам или объектам подчеркивает важность сервитута, поскольку он является для владельца господствующего участка законным правом пользоваться служебным участком.
Цели и виды земельного сервитута
До этого речь шла о сути сервитутов, как права пользоваться чужим имуществом в виде земли для нужд хозяйствования, а сейчас поговорим о целях, то есть об установлении конкретных прав пользования чужим земельным участком для решения определенных задач. Теперь обратим внимание на разные классификации сервитутов, а именно на:
вещные и личные;
частные и общественные;
временные и постоянные;
платные и безвозмездные.
Вещные сервитуты
Законодательство определяет вещные (земельные) сервитуты как права, предоставленные заинтересованному лицу пользоваться «служебным» земельным участком при условии владения им «господствующей» землей. Эти права предоставляются в пользу конкретного лица и касаются земли, поэтому при смене собственника господствующего участка сервитут сохраняется.
Главной целью вещного земельного сервитута, которую можно определить, обобщая конкретные возможности использования чужого участка земли, является право ограниченного пользования им.
В ст. 99 ЗК определены главные виды права земельного сервитута, как вещного права. В частности, заинтересованные в использовании чужого земельного участка лица могут добиться права:
проходить или проезжать по нему на велосипеде;
проезжать на любом транспорте по проложенной через него дороге;
проложить нефтегазопровод и разместить другой объект нефтедобычи;
разместить объект трубопроводного транспорта;
провести геологические исследования с целью поиска полезных ископаемых, организовать их опытно-промышленную разработку и добычу;
проложить линии электропередачи, соответствующую трубопроводную систему и другие линейные коммуникации;
проложить на свой земельный участок водовод из чужого природного водоема;
подвести к своему участку воду, проложив водовод через чужой участок;
разместить любые объекты мелиорации;
выполнить водоотвод со своего участка на расположенный по соседству или через него;
обустроить забор воды из природного водоема, расположенного на соседнем участке и обеспечить свободный подход к нему;
перегонять скот к природному водоему через соседний участок;
поить скот из природного водоема, который расположен на соседнем участке;
установить строительные леса и организовать складирование стройматериалов для ремонта здания или сооружения;
построить инженерные, кабельные и трубопроводные сети, необходимые для обеспечения функционирования индустриального парка;
построить, обустроить и организовать эксплуатацию инженерно-технических и фортификационных сооружений, различных ограждений, пограничных просек, знаков и коммуникаций;
разместить объект рекреационной инфраструктуры без проведения капитального строительства и создать инженерную структуру его функционирования.
Список задач, приведенных в ст. 99 ЗК, которые можно решить, установив земельный сервитут, не является исчерпывающим. Эта законодательная норма открытая и достаточно гибкая, что делает возможным установление любых сервитутных прав, непосредственно не перечисленных в ст. 99 ЗК, но соответствуют ее духу и общим основам.
Если снова вернуться к истории сервитутного пользования землей, начиная с Древнего Рима или средневековой Украины и сравнить его с современным состоянием национального института земельных сервитутов, станет очевидным, что несмотря на длительную историю земельных правоотношений, правовое регулирование этой сферы постоянно совершенствуется. Для подтверждения этого достаточно проанализировать внесенные в ст. 99 ЗК изменения, которые в частности наглядно демонстрируют, как с развитием технологий совершенствуется институт земельных сервитутов. Самым ярким примером являются так называемые индустриальные сервитуты, появившиеся в юридическом пространстве сравнительно недавно. Их регулирование прописано в нормативно-правовых актах, таких как:
«О нефти и газе» – прокладка нефтегазопроводов;
«О трубопроводном транспорте» – размещение объектов трубопроводного транспорта;
Кодекс о недрах – разработка полезных ископаемых;
«Об электронных коммуникациях» – прокладка и эксплуатация линий электропередачи и электронных сетей;
«О мелиорации земель» – строительство мелиоративных систем;
«Об индустриальных парках» – строительство инфраструктуры для индустриальных парков.
В качестве примера такого промышленного сервитута можно привести дело ООО «X» в Специализированный сельскохозяйственный обслуживающий кооператив «Y». Решением Хозяйственного суда Ровенской области в пользу истца установлен срочный платный земельный сервитут на определенную часть земельного участка для геологоразведки с последующей добычей янтаря и с правом строительства сооружений для этого.
В этом решении судом особо отмечены важнейшие условия земельного сервитута: вид; границы распространения; срок действия; порядок, условия и размер платы за пользование правом на чужой земельный участок. Такой детальный подход к установлению земельного сервитута позволил наладить взаимодействие двух хозяйствующих субъектов и избежать дальнейших земельных споров.
Личные сервитуты
Еще одним видом земельного сервитута является так называемый «личный». В отличие от вещного, личный сервитут – это право пользования служебным земельным участком, которое не связано с владением господствующей землей.
Примеры:
личным сервитутом предоставлено заинтересованному лицу право выращивать овощи в саду, расположенном на служебном участке;
владелец служебного участка предоставил родственнику право ведения на нем личного хозяйства.
В приведенных примерах, равно как и при других личных сервитутах, в случае смены владельца служебного участка право сервитутного пользования прекращается.
Частные и публичные сервитуты
Эти виды определяют количество пользователей правом сервитута:
частный сервитут – это право, установленное для удовлетворения потребностей конкретного человека, например, сервитут на подвод к своему дому инженерных сетей через соседний участок;
публичный сервитут – устанавливается для того, чтобы удовлетворить потребности широкой группы людей или общества в целом, например, при прокладке линий электропередач.
Временные и постоянные сервитуты
Земельные сервитуты могут устанавливаться на определенное время или без ограничение продолжительности.
Примеры:
право проложить временные коммуникаций при проведении строительных работ – временный сервитут;
право на проезд через соседний участок – постоянный сервитут.
Платные и безвозмездные земельные сервитуты
Эти категории земельных сервитутов отличаются условиями компенсации за пользование служебным участком:
платные – предполагают, что пользователь земельным участком, обязанный выплачивать его владельцу определенную сумму денег или осуществлять компенсацию в другой форме;
безвозмездные – право пользования предоставляется бесплатно, то есть сервитуты не предусматривают никаких финансовых выплат или компенсаций.
Примеры:
договор собственника земельного участка с компанией на прокладку через него трубопровода при условии уплаты ежегодной ренты за использование земли – платный сервитут;
согласование с соседом права установить на его участке строительные леса и складировать стройматериалы – безвозмездный сервитут.
Способы установления земельного сервитута
Право ограниченного пользования чужим участком земли может быть установлено несколькими способами, а именно:
заключением договора;
по решению суда;
по закону;
по завещанию.
Первые два способа наиболее распространены, поэтому на них остановимся подробнее.
Договорной способ
Договор сервитута – это самый быстрый и простой способ установить право пользоваться чужим земельным участком.
Интересный факт. Вы когда-нибудь представляли себе сцены, как в некоторых литературных произведениях герой «убегает огородами или садами»? Он что, каждый раз перелезает через заборы? Например, подобная сцена произошла в «Тарасе Бульбе» Н. Гоголя, когда Андрей, поссорившись с отцом, убежал в польский лагерь. Оказывается, что и не нужно было ничего перепрыгивать. Просто в прежние времена изгородей между частными земельными наделами не было или они были очень условными. Люди договаривались о границах участков, совместном пользовании колодцами, использовании лугов, перераспределении собранного урожая.
Приведенный пример свидетельствует о значимости добрососедства, предусмотренного ст. ст. 103-109 ЗК и о том, что всегда можно попытаться договориться, заключив договор. Такой договор сервитута земельного участка предусматривает наличие четко определенных условий, объема прав, срока действия, размера и порядка оплаты, а также другие детали, имеющие существенное значение в тех или иных обстоятельствах.
Судебный способ
Самый сложный и тернистый путь, требующий привлечения профессиональных юристов, хорошей подготовки и жесткой правовой позиции сторон. В качестве истца в гражданских производствах о сервитутах выступает владелец участка, требующий предоставить ему право пользования чужой собственностью, а ответчиком является владелец участка, пользование которым планируется обременить.
Обязательными документами для обращения в суд по вопросу установления сервитута должны быть:
правоустанавливающие документы на право собственности или пользования земельным участком;
документальные доказательства невозможности отыскать другой вариант удовлетворения своих запросов, не считая установления сервитута;
документы или другие доказательства попыток заключить договор сервитута земельного участка.
Судебная практика показывает, что в отсутствие подтверждения попыток договориться заключить договор сервитута земельного участка в досудебном порядке, суды обычно отказывают в удовлетворении исков, — акцентирует адвокат.
К сожалению, существующая практика показывает, что чаще при возникновении спорных вопросов люди сразу обращаются именно в суд, а это, кроме большой вероятности, получить отказ еще и немалые затраты времени, средств и нервов. При этом обычно судебные дела очень сложные. Например, при установке сервитута особенно, когда речь идет о прокладке коммуникаций или выполнении строительных работ, от истца требуются:
обоснование границ и площади части передаваемого в пользование участка;
расчеты и предложения по арендной плате с учетом расходов собственника и земельного налога;
изготовление кадастрового плана.
Ответчик должен понимать все тонкости расчетов и технической документации. Более того, сложные дела не обходятся без судебных экспертиз и по статистике далеко не всегда заканчиваются установлением сервитута.
Адвокат советует: Подумайте хорошо, прежде чем идти в суд и сначала попытайтесь все решить мирно, а если все попытки урегулировать спор путем заключения договора сервитута земельного участка остаются неудачными, тогда единственный выход – получить право сервитута в судебном порядке. При этом, учитывая сложность дел, мы всегда рекомендуем заранее обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных вопросах, причем не важно, какую сторону он будет защищать, истца или ответчика.
Это важно! Закон четко определяет, что сервитут не должен существенно ущемлять права собственника на его участок. Это свидетельствует о том, что законодатель делегирует полномочия решать объем и степень ограничения договаривающимся сторонам или суду. Это еще одно обстоятельство, говорящее о ключевой роли адвоката в процессе установления сервитута.
Примеры реальных сервитутов: установление права прохода через соседний участок и право прокладки трубопровода
Итак, с теорией земельного сервитута разобрались. Теперь перейдем к практике сервитутного пользования на конкретных примерах.
Пример 1. Семен К. против соседа – право прохода через соседский участок (Киевская область, 2024 г.)
Земельный участок истца расположен таким образом, что единственный путь прохода к дороге через участок соседа, который был категорически против того, чтобы через его участок ходили. Суд рассмотрел иск, удовлетворил требования истца путем установления сервитута посредством права пользоваться частью соседнего земельного участка с целью доступа к дороге, поскольку у него другого пути не было.
Приведенный пример является типичным разрешением спора между владельцами соседних участков, которые не смогли прийти к согласию.
Пример 2. Руслан П. против соседа – право прохода на участок соседа для обслуживания своего дома (г. Одесса, 2013 г.)
Согласно земельно-кадастровой документации, граница между соседскими участками проходит по стене дома истца. Раньше для обслуживания дома со стороны соседского участка была калитка, обеспечивающая беспрепятственный проходу. В 2013 году соседский участок был продан, а новый владелец вместо калитки установил глухую стену и перестал пускать истца. Конфликт сильно обострился после того, как отмостка дома истца разрушилась и в подвале появилась вода. Так же, как и в первом примере, конфликт разрешить путем добрососедства не удалось.
Результат – суд своим решением установил право прохода на участок соседа шириной 1 м по всей длине стены дома для его обслуживания, обязал ответчика за свой счет снести установленную глухую стену, обеспечить беспрепятственный доступ на свой участок и возложил на него судебные издержки.
Пример 3. Коммунальное предприятие против владельца участка – сервитут для прокладки коммуникаций (Львовская область, 2022 г.)
Коммунальное предприятие получило сервитут для прокладки электрических сетей через частные земельные участки, а их владельцы получили компенсацию за использование их земель.
Пример 4. Фермерское хозяйство – сервитут на прокладку водовода (Харьковская область, 2016 г.)
Фермер 1, имеющий доступ к источнику воды, заключил договор с соседским Фермером 2, на основании которого сосед получил сервитут на прокладку водопровода, тем самым организовав водоснабжение своего участка.
В этом случае никаких споров не было и вопрос разрешился заключением письменного договора – добрососедство на высоком уровне!
Эти примеры показывают, как земельные сервитуты могут быть установлены в Украине в разных ситуациях, обеспечивая права пользования землей и ресурсами для разных субъектов хозяйствования.
В первых двух примерах сервитуты устанавливались между двумя частными лицами, в третьем одна из сторон была юридическим лицом, а в четвертом право пользования чужим участком было установлено между двумя юрлицами.
Мы привели примеры, когда заинтересованные владельцы земельных участков смогли мирным путем или через суд добиться установления сервитута. Как им это удалось? Таким образом, мы подошли к процедурным вопросам установления сервитута на земельный участок.
Процедура оформления земельного сервитута
Пошаговый алгоритм
Для простоты понимания предлагаем пошаговый алгоритм процедуры на примере оформления земельного сервитута на проезд, состоящий из 7 основных этапов.
Переговоры с владельцем участка: согласование условий, границ, сроков, порядка и размера оплаты
Определение потребности в сервитуте с указанием участков, которые он будет охватывать.
Обращение к землеустроительной организации для:
выполнение обмера территории, подпадающей под сервитут;
Для оформления договора сервитута земельного участка он должен быть зарегистрирован в Госреестре прав на недвижимое имущество.
Подготовка правоучредительных документов и выписки из Государственного земельного кадастра о регистрации земельного участка.
Заключение договора об установлении сервитута с указанием:
информации о владельце и пользователе земельного участка;
описания участка, на который устанавливаются обременения;
цели установки;
срока действия;
размера и порядка оплаты за пользование частью земельного участка;
ответственности сторон;
условий прекращения сервитута.
Нотариальное удостоверение договора сервитута.
Регистрация в Государственном земельном кадастре и Госреестре прав на недвижимое имущество.
Документы, необходимые для установки сервитута
Для того, что оформить сервитут, вам понадобится:
паспорт;
идентификационный код;
выписка из Госреестра о праве собственности на имущество.
Сроки и расходы
При наличии согласия сторон и подготовки документов без ошибок следует рассчитывать на 1.5-2 месяца. Больше времени занимает подготовка технической документации по землеустройству. Оформление публичного или судебного земельного сервитута занимает больше времени и может длиться гораздо дольше – от 3,5 до 6,5 месяцев и дольше.
Что касается затрат, то конкретные денежные суммы зависят от типа сервитута, необходимости проведения технических работ и способа его установки. При этом обязательны:
расходы на техническую документацию;
оплата за выписки из госреестров;
оплата услуг нотариуса;
государственный сбор за регистрацию сервитутного права;
оплата услуг юриста.
Роль юриста в оформлении сервитута
Профессиональная юридическая помощь в оформлении сервитута критически важна и многогранна. Обычно она носит комплексный характер и состоит из:
проведения переговоров с собственником;
проверки правоучредительных и технических документов на земельный участок;
определения границы и площади сервитута;
расчета и определения платы за сервитут и их обоснования;
проверки технической документации на соответствие условиям договора;
подготовки договора сервитута на земельный участок;
регистрации сервитута в госреестрах.
Юристы адвокатское объединение «Актум» имеет большой практический опыт в вопросах установления земельных сервитутов и всегда готовы оказать комплексную юридическую помощь. Причем это относится как к мирному урегулированию путем заключения сервитутного договора, так и в случаях установления сервитута в судебном порядке.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Можно ли оформить сервитут без согласия владельца?
Да. Законом предусмотрена такая возможность. Это можно сделать в судебном порядке.
Какие документы нужны для регистрации сервитута?
Для регистрации сервитута на основании договора в пакет документов должны входить:
заявление о госрегистрации сервитута;
паспорт и идентификационный код;
правоустанавливающие документы на земельный участок;
договор об установлении сервитута;
техническая документация по землеустройству;
квитанция об оплате за регистрацию.
При установлении сервитута в судебном порядке вместо договора к указанных документов добавляется соответствующее решение суда.
Можно ли отменить сервитут?
Да, сервитут можно отменить как с согласия сторон, так и в судебном порядке.
Сколько стоит оформление сервитута?
Если говорить о конкретных денежных суммах, то в 2025 году общая смета может колебаться от 15 тыс. грн в самом простом случае до 150 тыс. грн и более в сложных обстоятельствах, например, при установлении сервитута для прокладки инженерных коммуникаций в судебном порядке.