КУПІВЛЯ/ПРОДАЖ МАЙНА ПІД ЧАС ВІЙНИ: ЮРИДИЧНІ НЮАНСИ

Наталя Прудникова, адвокат, заступниця керуючого партнера Адвокатського об'єднання Актум в інтерв'ю для Апостроф ТБ розповіла про всі законодавчі нюанси щодо купівлі/продажу, оформлення та переоформлення майна, зокрема з-за закордону.

 

Джерело: Апостроф TV

Говорячи про зміни, правниця зауважила, що всі обмеження щодо посвідчення угод з купівлі/продажу майна, які були запроваджені у 2022 році - скасовані. Це стосується: строку дії доручення, кола нотаріусів, які можуть посвідчувати угоди, строків продажу майна.

Адвокат наголошує, якщо ви купуєте нерухоме майно, то обов’язково перевіряйте: оригінали правовстановлюючих документів на нерухомість (нотаріальний договір, свідоцтво, рішення суду тощо), витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно та технічний паспорт (варто звірити технічний план із реальним об’єктом), перевірити документи продавця (паспорт), наявність зареєстрованих осіб (у разі наявності - зняти їх з реєстрації), а також наявність боргів і не тільки за комуналку.

«Наявність непогашених боргів, за якими відкриті виконавчі провадження, зокрема: штрафів ПДР, судових спорів, чи коли до власника було заявлено вимоги щодо повернення боргу (т.з. фраундаторні договори), коли є заборгованість перед банком чи перед фізособою. Все це стане перепоною при посвідчені угоди», - зауважує Наталя Прудникова. Додаючи, що: «Більшість цих даних перевірить нотаріус, проте, наприклад, перевірка судових справ не входить в його обов’язок. І зробити це все варто до того, як вноситься завдаток. Не зайвим також буде перевірити і самого нотаріуса (посвідчення, дані Державного реєстру нотаріусів) щоб убезпечити себе від шахраїв».

Говорячи про оформлення нерухомого майна (квартира, будинок, земельна ділянка) за дорученням, коли власник за кордоном, адвокат радить оформляти довіреність насамперед у консульській установі України в країні перебування. У такому разі цей документ буде повністю відповідати українському законодавству. Також адвокат радить попередньо проконсультуватись щодо необхідності нанесення на доручення Апостилю або проведення консульської легалізації.

«Так, у країнах Євросоюзу, в Канаді та в США, це зробити легко. Загалом це чи не 125 країн. Якщо ж існує відповідний договір між країнами, наприклад Польща, Молдова, Грузія – апостиль не потрібен. Натомість у деяких країнах може знадобитись консульська легалізація. Це більш складна процедура, яка існує у країнах, які не підписали Гаазьку конвенцію, що скасовує легалізацію документів, такі як Емірати, Шрі-Ланка, Бразилія, Єгипет», - радить правник.

Відповідаючи на питання: наскільки угода з продажу або переоформлення майна за дорученням є законною та безпечною, правниця наголосила, що: «Оформлення договору щодо майна за довіреністю є цілком законною процедурою, за умови що її правильно посвідчили, а власник на час угоди не відкликав її та не помер, що досить важко перевірити, якщо він перебуває в іншій країні. Покупцям я б все-таки радила оминати оформлення угод з-за кордону за дорученням. Або, як мінімум, виходити із власником на відеозв'язок, щоб під час підписання угоди, щоб пересвідчитись, що це реальна жива людина».

За її словами, зараз через мобілізацію, суттєво збільшився запит на відчуження майна чоловіками, які переоформлюють майно на дружин, побоюючись арешту майна через неявку то ТЦК.

«Мова про те, що чоловіки переоформлюють все своє майно на дружину, побоюючись арешту майна, адже сьогодні, наприклад, ТЦК не може накладати арешт на майно військовозобов’язаного, але це може зробити виконавча служба. У грудні 2023 року така можливість передбачалась, у ВР було зареєстровано відповідний проєкт закону. По факту його зняли з розгляду, однак його фактична наявність спровокувала хвилю угод з переоформлення. Так, у випадку коли чоловік не з'являється за повісткою, його притягнуть до адмін відповідальності, накладають штраф у 25,5 тис. грн. Якщо штраф не сплатити протягом 15 днів, то сума подвоїться. Фактично про наявність штрафу людина дізнається коли виконавче провадження вже відкрите, а постанова підтягнулась в «Дію». Але на цьому етапі виконавець вже наклав арешт на майно. Нерухоме майно, яке є єдиним житлом боржника, можуть виставити на продаж якщо сума боргу перевищує 160 тис. грн, фактично це декілька вчасно неоплачених штрафів за ухилення від мобілізації. Все це впливає на кількість угод з переоформлення майна, особливо тих, хто знаходиться за кордоном. Адже відносно них ризик дистанційного нарахування штрафу теж є», - зазначає адвокат.



Термінова та фахова консультація адвоката з нерухомості: 097-073-93-01, 098-665-05-40, 050-665-05-60.