Как безопасно оформить или продать недвижимость из-за границы: инструкция для владельцев и покупателей
#недвижимость
#оформление имущества
#купля продажа имущества
час читання 10 хв.
Автор статті: Наталья Ладыжинская
Юридична відповідність:
Прудникова Наталья Георгиевна, адвокат Адвокатського об’єднання АКТУМ, свідоцтво: #№3692 від 22.12.2010
Дата останнього оновлення:
18.07.2025
Полномасштабное вторжение в Украину заставило миллионы украинцев покинуть свои дома и выехать за границу. В то же время жизнь продолжается, и нередко возникает необходимость решать важные вопросы, связанные с имуществом, в частности, недвижимостью. Как продать квартиру, если владелец за границей, или как купить квартиру в Украине, если ты за границей? Эти вопросы стали особенно актуальными.
Законодательство Украины предусматривает механизмы, которые позволяют проводить такие операции, даже если собственник находится за пределами страны. В этой статье, мы рассмотрим какие необходимые документы для переоформления имущества из-за рубежа, предоставим практические советы и расскажем какие риски могут постигнуть продавца и покупателя при оформлении таких договоров.
Чтобы избежать рисков и защитить свои права — важно знать все нюансы и доверять решение таких вопросов проверенным специалистам.
Как возможно переоформить недвижимость, находясь за границей
Как переписать квартиру, если собственник за границей? Это не только возможно, но и возможно несколькими способами, основным из которых является использование доверенности. Указанный документ дает полномочия другому лицу (представителю) действовать от вашего имени и в ваших интересах.
Адвокат Наталья Прудникова отмечает: Оформление договора об имуществе по доверенности является вполне законной процедурой, при условии, что ее правильно удостоверили, а владелец на время соглашения не отозвал ее и не умер, что достаточно трудно проверить, если он находится в другой стране.
Виды доверенностей для операций с недвижимостью
Генеральная доверенность
Предоставляет широкие полномочия и позволяет представителю совершать любые юридические действия от имени поручителя, в частности продажу недвижимости в Украине, ее оформление, управление имуществом и тому подобное. Однако стоит быть крайне осторожным с такой доверенностью, поскольку есть высокие риски злоупотребления полномочиями.
Специальная доверенность
Ограничивает полномочия представителя конкретными действиями, например, только продажей дома по конкретному адресу. Этот вид доверенности является более безопасным для владельца.
Кто может быть представителем по доверенности?
Представителем может быть любое совершеннолетнее и дееспособное лицо, которому вы доверяете. На практике, ими чаще всего выступают близкие родственники, друзья или юристы/адвокаты. Выбирая представителя, помните, что он будет иметь доступ к вашей собственности и важным документам.
Насколько сделка по продаже или переоформлению имущества является законной и безопасной?
Оформление договора в отношении имущества по доверенности является вполне законной процедурой, при условии что ее правильно удостоверили, а владелец на время сделки не отозвал ее и не умер, что довольно трудно проверить, если он находится в другой стране. Покупателям я бы все-таки советовала обходить оформление сделок по доверенности из-за рубежа. Или, как минимум, выходить с владельцем на видеосвязь, чтобы при подписании сделки убедиться, что это реальный живой человек. — отмечает Наталья Прудникова, адвокат, заместитель управляющего партнера Адвокатского объединения «Актум».
Как правильно оформить доверенность за границей
Оформление доверенности за границей имеет свои особенности, которые необходимо учитывать для ее юридической силы в Украине. Оформить доверенность за границей можно в консульстве или у местного нотариуса.
Оформление доверенности в украинском консульстве/дипломатическом представительстве
Это самый простой и надежный способ. Представитель украинского консульства удостоверяет доверенность в соответствии с требованиями украинского законодательства. Такая доверенность действует на территории Украины без дополнительной легализации или апостиля, что позволяет сэкономить средства.
Необходимые документы:
Паспорт гражданина Украины.
Идентификационный код.
Данные о представителе (ФИО, паспортные данные, идентификационный код, место жительства).
Четко сформулированный перечень полномочий, которые вы предоставляете представителю (например, «право продать квартиру по адресу...», «право подписывать документы...», «право получать деньги...» и т.д.).
Обычно, нужно предварительно записаться на прием в консульство, подать заявление и необходимые документы. После проверки и составления текста доверенности, представитель консульства ее удостоверяет.
Кроме этого, вас попросят оплатить консульский сбор. В большинстве учреждений это делают через терминал на месте. Как правило, ставка оплаты составляет - 28 евро за удостоверение доверенности на право распоряжения и пользования имуществом, в случае если представителями лица (доверителя) являются дети, родители или второй супруг. Если представителями являются лица других звеньев родства или вообще не родное лицо - 55 евро.
Основными недостатками такого вида удостоверения доверенности является расположение консульства и очереди. Обычно, консульство имеет точечное расположение - в крупном городе страны. Если вы проживаете не в нем — то у вас возникают вопросы, как добраться до места и оплатить дорогу.
Нужно отметить, что лучшим вариантом и для покупателей, и для продавцов, когда доверенность оформлена именно в консульском учреждении Украины. Почему? В консульском учреждении доверенность делается на украинском языке, без перевода и согласно законодательству Украины. Подпись заверяется в консульстве, и такая доверенность напрямую передается в Украину с правоустанавливающими документами на доверенное лицо и тогда это доверенное лицо подписывает договор отчуждения имущества, — отмечает адвокат АО «Актум» Наталья Прудникова.
Оформление доверенности у местного нотариуса за рубежом
Если в вашей стране пребывания нет украинского консульства или вы не можете до него добраться, доверенность можно оформить у местного иностранного нотариуса. Однако такая доверенность потребует дополнительной процедуры легализации для использования в Украине. Итак, как оформить генеральную доверенность за границей у местного нотариуса?
Ваши действия должны быть следующие:
Найдите местного нотариуса, который понимает ваши потребности и готов удостоверить доверенность в соответствии с требованиями украинского законодательства (желательно, чтобы текст был сразу на двух языках или был переведен).
Доверенность должна быть переведена на украинский язык. Перевод должен быть нотариально заверен.
После этого доверенность требует апостиля (если страна пребывания является участницей Гаагской конвенции 1961 г.) или консульской легализации (если страна не является участницей Конвенции).
Наталья Прудникова советует: Перед походом к нотариусу и проведением всех этих процедур, я советую обязательно обратиться к юристу по недвижимости именно в Украине, чтобы он подготовил текст соответствующей доверенности. Ведь она должна соответствовать украинскому законодательству. Затем уже иностранный нотариус заверяет вашу подпись на подготовленном тексте. Доверенность может быть удостоверена, как на украинском языке, так и на языке страны пребывания. Так, в странах Евросоюза, в Канаде и в США, это сделать достаточно легко. В общем это едва ли не 125 стран, с которыми прохождение процедуры легализации отменено. Если существует соответствующий договор между странами, например Польша, Молдова, Грузия — апостиль или легализация не нужен.
Апостиль и легализация документов
Фактически есть два вида подтверждения действительности документов за рубежом - это апостиль и легализация. И апостиль, и легализация имеют целью подтверждение подлинности документов, подписи, печати, штампа для придания ему законной силы за рубежом, но имеют некоторые отличия.
Процедура апостилирования
Апостиль — это специальный штамп, который проставляется на официальных документах, выданных в одной стране, и предназначен для их признания в другой стране, подписавшей Гаагскую конвенцию 1961 года. Основная цель апостиля — упрощение процедуры и ускорение легализации документов.
Апостиль проставляется уполномоченными органами страны, выдавшей документ. Например, в большинстве стран этим занимаются Министерства юстиции, Министерства иностранных дел или другие государственные органы.
Наложение апостиля используется для всех официальных документов, выданных за рубежом, которые вы планируете использовать в Украине, если страна выдачи является участницей Гаагской конвенции, например Германия, Франция, Чехия, Бельгия и т.д. Это касается не только доверенностей, но и свидетельств о рождении, браке, дипломы и тому подобное.
Сроки получения апостиля составляют от 1 до 5 дней. Стоимость апостиля значительно варьируется в зависимости от страны и типа документа. Обычно это государственный сбор, который может составлять от нескольких десятков до сотен евро или долларов. Например, в Польше это может быть около 60-100 злотых, в Германии — от 20 до 50 евро, в США - 20 долларов за документ. Рекомендуем уточнять актуальные цены на сайтах соответствующих министерствах страны, где оформляется документ.
Консульская легализация документа Консульская легализация документа
Легализация — это последовательная верификация документа в различных учреждениях, таких как Министерство иностранных дел, консульство/посольство в Украине, а затем в консульстве иностранного государства. Процедура легализации начинается с заверения документа в министерствах Украины, следующий шаг — нотариальное заверение и перевод и, в завершение — печать консульства иностранного государства.
Сроки легализации, как правило, составляют — до 30 дней. Стоимость оформления такого документа зависит от его вида, срочности и органа, который осуществляет легализацию.
Типичные ошибки в составлении доверенности
Даже незначительная ошибка в доверенности может привести к ее недействительности и, как следствие, к невозможности совершения сделки с недвижимостью.
Неточная или неполная формулировка полномочий.
Доверенность должна четко указывать, какие именно действия может совершать представитель. Например, если речь идет о продаже недвижимости, должно быть указано, что представитель имеет право подписывать договоры купли-продажи, получать средства, подавать документы для государственной регистрации и тому подобное. Общие фразы могут быть расценены как недостаточные.
Отсутствие обязательных данных.
Полная информация о доверителе и представителе (ФИО, паспортные данные, идентификационный код, адрес) является критически важной.
Неправильное нотариальное удостоверение или отсутствие легализации/апостиля.
Без надлежащего нотариального удостоверения и, при необходимости, апостиля или легализации, доверенность не будет иметь юридической силы в Украине.
Некорректный срок действия доверенности.
Ст. 247 Гражданского кодекса Украины определяет, что срок доверенности устанавливается в самом документе. Если срок доверенности не установлен, она сохраняет силу до прекращения действия. Однако лучше всегда указывать конкретный срок. Доверенность выдана с передоверием, не может превышать срок действия основного (первичного) документа. Если в доверенности не указана дата ее совершения, такой документ является ничтожным.
Доверенность без права передоверия.
Если вы не хотите, чтобы ваш представитель передал свои полномочия третьему лицу, это должно быть четко указано в доверенности.
Чтобы избежать ошибок и правильно оформить доверенность на продажу дома, квартиры или другого имущества, все же стоит обратиться за юридической помощью. Практикующий юрист точно имеет актуальный образец доверенности на продажу квартиры или другой недвижимости с актуальными изменениями, что обеспечит вам оформление без ошибок.
Что проверять покупателю, если сделка проводится через представителя по доверенности?
Для покупателя недвижимости, когда сделка заключается через представителя собственника, особенно важно провести тщательную проверку всех документов и полномочий представителя, чтобы избежать рисков. На что именно обратить внимание?
В приоритете проверки подлинники правоустанавливающих документов на недвижимость. Обычно это нотариальный договор, свидетельство, решение суда и т.д. Обязательно нужно проверять выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Также следует сверить технический план с реальным объектом и проверить документы продавца, в частности, его паспорт. Кроме того, необходимо проверить наличие зарегистрированных лиц в квартире (доме) и, в случае наличия таких, снять их с регистрации. Проверить отсутствие долгов по коммунальным платежам, — отмечает Наталья Прудникова.
При определенных особенностях сделки нужно проверить наличие письменного, заверенного нотариально, согласия одного из супругов, как продавца, так и покупателя. И отчет об оценке имущества — для расчета расходов при заверенных соглашениях.
Доверенность и документы, касающиеся владельца и доверенного лица
Наши адвокаты (юристы) по недвижимости рекомендуют вообще избегать таких сделок из-за доверенности и делать это напрямую с собственником, а если уж оформляете недвижимость таким образом, то обязательно контактировать непосредственно с продавцом, а не только с доверенным лицом. Почему?
Оформить сделку по доверенности - законная процедура и здесь нет никаких нарушений, но для покупателей есть риски мошенничества, поэтому минимум, который нужно сделать – быть в контакте с непосредственным собственником имущества. Когда оформляется соглашение по доверенности, которая была оформлена на территории Украины, нотариус непосредственно перед оформлением договора купли-продажи может проверить в соответствующем Реестре актуальность доверенности, не отменена ли она, не умер ли владелец. Доверенность, даже оформленная правильным образом за границей теряет силу, если человек, являющийся собственником имущества, которое мы хотим приобрести, умер, а доверенное лицо из корыстных побуждений могло просто не сообщить об этом покупателю. Таким образом, формально нотариус не нарушает закон, если оформит сделку по такой доверенности (не зная, что человек умер), но если начнутся судебные споры от наследников, то фактически сделку могут признать недействительной, — разъясняет адвокат.
Именно поэтому рекомендуем выходить на видеосвязь с продавцом недвижимости непосредственно перед подписанием договора, чтобы убедиться, что продавец жив, в контакте и осознает свои действия.
Основное правило – взвешенность. Если человек не на связи, то обязательно требовать подписания сделки именно тогда, когда покупатель (собственник) лично сможет выйти на связь.
Кроме того, мы в своей практике применяем такой вид проверки, как электронно-цифровая подпись. Как это работает? Непосредственно перед подписанием соглашения собственник имущества через Действие-подпись подтверждает еще раз своим ЭЦП соответствующее заявление, что он согласен на продажу имущества, не отменил сделку и хочет продать недвижимость. Это не обязательный вариант и ничем не предусмотрено, но может подстраховать покупателя.
Заключение
Продажа недвижимости за границей или ее покупка в Украине, находясь за пределами страны, является вполне реальной процедурой, но требует максимальной внимательности и правовой грамотности. В условиях военного положения риски возрастают, поэтому критически важно соблюдать все нормы закона, тщательно проверять документы и обращаться за помощью к квалифицированным юристам. Ваша осмотрительность и профессиональное юридическое сопровождение — залог успешной и безопасной сделки.
Адвокатское объединение «Актум» предоставляет полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, в том числе заключаемых дистанционно. Наши специалисты помогут вам с проверкой документов, оформлением доверенности, сопровождением сделки и минимизацией рисков.
Частые вопросы и ответы
Можно ли оформить доверенность без апостиля?
Да, доверенность можно оформить без апостиля. Она должна быть удостоверена консульством или дипломатическим представительством Украины за рубежом. Такая доверенность имеет полную юридическую силу на территории Украины. Если доверенность оформлена местным нотариусом в стране, которая является участницей Гаагской конвенции, то апостиль является обязательным. Если страна не является участницей конвенции, то нужна консульская легализация.
Как проверить законность сделки с представителем?
Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий при переоформлении имущества с представителем собственника, прежде всего, нужно проверить легитимность доверенности. Она должна иметь срок действия, апостиль или консульскую легализацию, либо быть правильно заверена нотариально. Кроме этого, обязательно свяжитесь с непосредственным владельцем, чтобы убедиться в его намерении продать имущество. Также не лишним будет проверить саму недвижимость и обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Какие риски переоформления во время войны?
Самый распространенный риск при переоформлении имущества во время войны - это недобросовестность представителей и спекуляция ситуацией. Многие украинцы сегодня находятся в вынужденных рамках, что ограничивает в совершении определенных юридических действий. Это может быть как пребывание за границей лица или мобилизация.
Кроме этого, не исключено неправильное оформление доверенности, ограничения в распоряжении имуществом и прочее.
Сколько стоит апостиль в разных странах?
Стоимость апостиля может существенно отличаться в зависимости от страны, где он проставляется. Вот ориентировочные цены в некоторых странах:
Польша: примерно 60-100 злотых.
Германия: от 20 до 50 евро.
США: около 20 долларов за один документ.
Канада: от 100 канадских долларов.
Великобритания: от 30 фунтов стерлингов.
Для получения точной информации о стоимости и процедуре апостилирования рекомендуется обращаться непосредственно в консульские учреждения Украины в стране вашего пребывания или в соответствующие министерства, которые занимаются проставлением апостиля (обычно это Министерство иностранных дел или Министерство юстиции).
Адвокатское объединение «Актум» имеет большой опыт в оказании юридической помощи и сопровождении дел, связанных с дистанционным оформлением и продажей недвижимости.Мы постоянно отслеживаем изменения в законодательстве и готовы предоставить актуальную информацию и помощь в любых вопросах, связанных с операциями с недвижимостью во время войны.